“房地產行業已經歷三年半深度調整，隨著供求關系改善及政策持續發力，市場有望止跌回穩。但房企受資產價格下跌影響，凈資產嚴重受損，各類風險出清長路漫漫，謀求業務轉型勢在必行?！边h洋集團（03377.HK）在最新的年度財報中表示。

遠洋集團是具有國資背景的地產開發商。自2023年旗下一筆債券未按時支付利息以來，這家房企已經歷了漫長的債務重組之路，目前56億美元的境外債務重組即將生效；此前已展期過的境內債券，后續也有預期探討正式的重組方案。

那么過去一年，遠洋集團業績及財務表現如何？債務重組對其將有何影響？

據3月26日該集團發布的2024年業績數據，報告期內，遠洋集團協議銷售總額為351.60億元，同比下降30%；營業額為236.41億元，同比下降49%；毛虧為3.98億元，毛虧率為2%；公司擁有人應占虧損為186.24億元，虧損同比減少12%。

從上述數據可見，受制于房地產行業現狀，遠洋集團依然處于虧損狀態。同時，由于遠洋集團的境外債重組有待正式生效，重組收益未確認也影響了2024年財報表現。

細看各項業務，去年遠洋集團的物業開發業務，仍然保持著最大的貢獻，172.73億元的營業額約占總營業額的73%。其中，來自于北京、環渤海、華東、華南、華中及華西區域的物業開發收入，占比分別為10%、22%、29%、17%、13%及9%。

此外，期內物業投資營業額3.21億元、物業管理及相關服務營業額27.10億元、其他房地產相關業務營業額33.37億元。諸如物業管理此類業務，也受國內整體房地產市場下行的影響，整體收入在2024年相應有所下降。

營業額整體下滑之際，遠洋集團去年業績整體錄得虧損，集團表示主要因房地產市場深度調整，導致行業毛利率下降、對物業項目計提減值撥備、出售物業項目確認虧損。

具體而言，去年遠洋集團錄得其他虧損46.51億元（2023年：6.72億元），包含年內確認的一間合營企業之權益減值損失、金融資產及金融負債的公平值損失及訴訟撥備。

同期，該集團錄得投資物業公平值減少7.47億元（2023年：9.28億元）；錄得預期信貸虧損模式下的減值損失凈額76.99億元（2023年：112.83億元），主要為對貿易及其他應收款項計提的預期信貸虧損撥備、及財務擔保撥備。

此外，去年遠洋的利息及其他收入同比下降約18%至7.00億元，主要因年內利息收入減少。而年內已付或應計的總利息開支約52.99億元（2023年：53.58億元），其中35.88億元因未能資本化而透過綜合收益表支銷。

多項因素影響下，去年遠洋集團公司擁有人應占虧損為186.24億元，不過較2023年的210.97億元有所收窄。期末集團現金資源總額共計48.28億元，借貸總額為960.14億元，其中一年內到期的債務比例66%，金額為635.76億元。

對這家房企而言，當務之急是推進并落實債務重組工作，推動公司回歸正常經營軌道。

目前，遠洋集團的境外債務重組已有實質進展。公告表示，該集團的境外債務重組在兩項并行重組程序下進行，范圍涵蓋若干現有境外債務工具，包括現有銀團貸款、一筆現有雙邊貸款及若干現有境外美元證券，未償還本金總額約為56.36億美元。

公告稱，集團境外債的英國重組計劃及香港協議安排，已分別獲得相關法院批準，其中英國重組計劃及香港協議安排的生效日期已分別于2025年2月5日及2月19日落實，預期重組生效日期將于2025年3月27日或前后落實。

境內債方面，2024年時其境內債券已經出現展期，涉及七支公司債券、存續本金金額132.7億元。目前，遠洋控股正就公司債券持續與投資人溝通，積極協商新的償付方案，爭取妥善解決相關債務問題，后續或出現新的重組方案。

如果債務重組順利生效，參考同行案例，企業的資產負債表將得到一定修復。不過有業內人士指出，房企受資產價格下跌影響，凈資產嚴重受損，眾多房企仍處于艱難轉型過程中，單憑自身經營較難帶動資產負債表修復，債務風險化解依然是接下來的重點。

遠洋集團也在年報中表示，去年三季度以來，房地產各項政策持續加碼，涉及房貸利率、限購政策、住宅及土地收儲、地塊調規等，相關政策起到積極效果，市場出現階段性企穩。但房企受資產價格下跌影響，凈資產嚴重受損，謀求業務轉型勢在必行。

目前，遠洋的主營業務除了住宅開發，還涉及輕資產代建、建筑建造全產業鏈服務、不動產開發運營等業務，公開資料顯示其代建拓展面積位列行業TOP20；非主營業務方面，涉及養老服務、數據地產、物流地產、地產基金四個板塊。

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