宅地樓面價是指單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格?。它是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。樓面地價是特殊的土地單價，是土地上建筑物面積均攤的土地價格。通常情況下，樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。?
例如，一塊土地被用于開發(fā)住宅小區(qū)，其土地購置成本需要分?jǐn)偟轿磥斫ǔ傻拿恳惶鬃≌慕ㄖ娣e中，這個分?jǐn)偤蟮膯挝煌恋爻杀緝r格就是樓面地價。可以說，樓面地價能夠最真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格 。相較于土地單價，在衡量土地價格水平高低方面，樓面地價往往更具參考價值。
住宅用地樓面價如何計算
1、基本公式
樓面地價 = 土地總價 ÷ 規(guī)劃建筑面積
假設(shè)某塊住宅用地的土地總價為 6 億元，規(guī)劃建筑面積為 15 萬平方米，那么該地塊的樓面地價 = 600000000 元 ÷ 150000 平方米 = 4000 元 / 平方米 。這一公式直接將土地總價分?jǐn)偟揭?guī)劃建筑面積上，簡單明了地計算出了每平方米建筑面積所對應(yīng)的土地成本。
2、基于土地單價和容積率的公式
樓面地價 = 土地單價 ÷ 容積率
沿用前面土地單價為 50000 元 / 平方米，容積率為 3.0 的例子，樓面地價 = 50000 元 / 平方米 ÷ 3.0 ≈ 16667 元 / 平方米 。這個公式通過土地單價和容積率來計算樓面地價，在已知土地單價和容積率的情況下，計算過程較為簡便，并且從原理上進(jìn)一步解釋了樓面地價與土地單價、容積率之間的關(guān)系，即容積率越高，每平方米建筑面積分?jǐn)偟降耐恋爻杀驹降?。
3、實際案例計算
例如，2024 年在某城市的土地出讓中，宗地 A 的土地面積為 12000 平方米，容積率為 2.5，建筑密度≤30%，綠地率≥35%，建筑高度≤60 米。最終該宗地以 5.4 億元的價格成交。
首先，計算規(guī)劃建筑面積：規(guī)劃建筑面積 = 土地面積 × 容積率 = 12000 平方米 × 2.5 = 30000 平方米 。
然后，根據(jù)樓面地價 = 土地總價 ÷ 規(guī)劃建筑面積，可得該宗地的樓面地價 = 540000000 元 ÷ 30000 平方米 = 18000 元 / 平方米 。
再如，宗地 B 的土地單價為 45000 元 / 平方米，容積率為 2.0。根據(jù)樓面地價 = 土地單價 ÷ 容積率，可得該宗地的樓面地價 = 45000 元 / 平方米 ÷ 2.0 = 22500 元 / 平方米 。通過這兩個實際案例可以清晰地看到不同公式在計算樓面地價時的應(yīng)用。
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