南海網(wǎng)3月28日消息（記者 林文泉）小區(qū)內新老物業(yè)交替，往往會產生各種矛盾，特別是一些費用結算的問題，當老物業(yè)合同終止后服務責任能否隨之“一鍵清零”？近日，文昌市人民法院審結一起物業(yè)服務合同糾紛案，新物業(yè)剛入住就墊付30萬元消防維修款，老物業(yè)不愿承擔此筆費用，法院依法判決業(yè)主在專項維修基金范圍內承擔主要責任，老物業(yè)承擔次要責任。
2016年，前期物業(yè)公司進場文昌市某小區(qū)提供物業(yè)服務。2021年，新物業(yè)公司進場服務，前期物業(yè)公司撤場離開。新物業(yè)公司接手后，發(fā)現(xiàn)消防設施多處損壞，急需進行消防設施整改，當?shù)叵乐ш爩υ撔^(qū)消防問題發(fā)出整改通知。
前期物業(yè)公司長達5年服務期內的“選擇性失明”，讓消防系統(tǒng)淪為被遺忘的“隱形角落”，新物業(yè)公司被迫成為“消防急診醫(yī)生”。為此，新物業(yè)公司先行墊付30萬元對小區(qū)消防設施進行維修、整改，如果找不到消防維修的責任方，此筆費用由小區(qū)業(yè)主承擔。小區(qū)業(yè)委會將前期物業(yè)公司告上法庭，要求其承擔該筆消防維修設施費用。
文昌法院認為，根據(jù)法律規(guī)定，專項維修資金歸業(yè)主所有，專門用于物業(yè)保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新與改造，嚴禁挪作他用。前期物業(yè)公司與新物業(yè)公司交接時，資料清單中沒有消防設備維修養(yǎng)護資料。同時，前期物業(yè)公司未能提供對消防設備定期巡查、及時修復小修項目的證據(jù)；對于中修、大修或改造項目，也未提交編制相關計劃并向業(yè)主大會或業(yè)主委員會報告的證據(jù)，可見其并未依約履行對案涉小區(qū)消防設備的維護修繕義務。該小區(qū)在前期物業(yè)公司管理的5年中，消防設備受海南潮濕氣候、臺風侵蝕等自然因素影響，自然老化與損壞是設備故障的主因，而前期物業(yè)公司未盡及時維護維修義務是次要原因。業(yè)主在物業(yè)公司未履行管理義務時，未及時解除合同聘請新物業(yè)，也需承擔設備自然老化及損失擴大的維修責任。
綜上，文昌法院根據(jù)違約對消防設備產生的后果認定本案的消防設備維修費用，由業(yè)主在專項維修基金范圍內承擔主要責任，前期物業(yè)公司在未依約履行物業(yè)服務義務的范圍內承擔次要責任。
法院釋法：
文昌法院介紹，本案的關鍵點在于案涉消防維修的內容是屬于專項維修基金項下維修范圍，還是物業(yè)公司所收取物業(yè)費中應承擔的維修范圍。法院從“原因力比例責任”角度破解困局，實則是懲戒了物業(yè)公司的管理懈怠，為物業(yè)行業(yè)“預防性維護”義務敲響警鐘；又考慮到當?shù)靥厥鈿夂虻目陀^影響，警戒物業(yè)服務日常檢查不到位，業(yè)委會的監(jiān)督缺位也可能放大損失，當日常維護淪為形式，專項維修基金可能成為物業(yè)服務短板的“背鍋俠”。南海網(wǎng)版權聲明：
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