房企“化債標桿”融創中國(01918.HK)，還未走出業績虧損低谷期。

3月28日，融創中國發布2024年度業績報告，顯示期內實現收入740.2億元，同比減少52.0%；公司擁有人應占虧損約為257億元，較上年79.7億元的歸母凈虧損有所擴大。將時間軸拉長，融創中國已連續四年出現虧損。

作為首家完成境內公司債整體重組的房企，融創中國的化債工作一直備受關注。本次年報也顯示，融創中國在境內債務重組之余，已委任華利安諾基、盛德分別作為財務顧問及法律顧問，以尋求更全面的境外債務綜合解決方案。

融創中國董事局主席孫宏斌表示，2025年，將爭取境外債務風險化解取得實質性進展；展望行業，在政府對經濟及房地產的支持下，核心城市、核心地段將逐步企穩，但是房地產市場整體的恢復，可能還需要一個過程和較長時間。

“利潤表”再現虧損

從2021年到2024年，融創中國已經連續四年出現虧損。

具體而言，這四年間，該集團的歸母凈利潤分別為-382.65億元、-276.69億元、-79.69億元、-257億元，四年累計虧損規模達到996億元；同期，集團營業收入分別為1983.87億元、967.52億元、1542.31億元、740.2億元。

從收入層面看，融創中國大多數收入來自銷售住宅及商業物業業務，其他收入來自文旅城建設及運營、物業管理及其他業務。去年，融創的營業收入同比縮水過半，且為近四年來的最低水平，主要是因為物業銷售收入下降所致。

年報顯示，去年融創物業銷售收入約612.3億元，占總營收比重為82.8%，同比2023年的1408億元大幅下降56.5%，物業交付總面積同比減少63.8%。文旅城建設及運營收入為52.1億元，營收占比為7%；物業管理收入為68.8億元，占比9.3%。

營收“主力軍”物業銷售為何大幅下降？對此融創中國解釋稱，從行業層面看，近年來房地產行業持續下行，銷售市場整體大幅收縮，房企陸續出現的債務問題，導致購房者對期房信心不足，進一步加劇了新房銷售的困難。

“新增銷售規模收縮、外部融資渠道收窄等情況帶來的流動性壓力，對已售物業項目的交付進度及新項目的開發、推售節奏產生階段性制約，2024年度交付面積較上年減少，導致集團銷售收入有較大幅度下降?！比趧摫硎?。

雖然收入大幅下滑，但去年融創結轉的項目中，高毛利項目占比較上年提高，同時去年計提的物業減值撥備較上年有所減少，因此年末其毛利約28.9億元，同比2023年的毛虧25億元有所回升；毛利率約為3.9%，而2023年為-1.6%。

不過，在2024年度，融創確認的其他開支及虧損達211.3億元，包括對長期資產計提減值撥備約63.3億元，計提訴訟及其他或有負債撥備約47.4億元，出售附屬公司、合營公司及聯營公司虧損約26.8億元，出售各類資產的虧損約22.7億元等。

與此同時，去年確認的其他收入及收益約164.3億元，較2023年度的385.3億元減少約221.0億元，主要包括債務重組收益約98.9億元，出售附屬公司、合營公司及聯營公司收益約41.7億元，向合營及聯營公司等收取的利息收入約12.7億元。

財務成本方面，去年其財務成本由2023年的63.0億元，增加55.3億元至約118.3億元。這主要是因為，基于物業開發項目開工進度，資本化利息占總利息成本的比例下降，費用化利息由2023年的49.5億元增加至2024年的113.1億元。

多項大額變動影響下，去年融創的歸母凈利潤繼續虧損，由2023年的-79.7億元擴大至2024年的-257.0億元；集團現金余額下降，由2023年的246.2億元減少至2024年的197.5億元；期末權益總額約551.5億元，其中公司擁有人應占權益約405.2億元。

債務重組“進行時”

業績連年波動背后，當下融創最緊迫的任務是保交樓及“化債”。

“融創始終將保交付作為運營的首要目標，積極響應政府保交付要求，主動落實好主體責任，積極利用保交樓專項借款、配套融資、申報‘白名單’等融資資源，支持物業項目的開發建設及順利竣工交付?！睂O宏斌在主席報告中表示。

數據顯示，去年融創在84個城市完成了約17萬套房屋交付。近三年，融創累計交付房屋達66.8萬套，2025年計劃繼續交付6萬套房屋，基本完成全部保交付工作。

“保交付”工作進入最后沖刺階段，但債務重組還有一關要闖。

年初，融創房地產發行的境內公司債券及供應鏈資產支持計劃，全部通過了重組計劃，展期5至9.5年、相關利息年利率降為1%，同時提供現金要約收購、股票及/或股票經濟收益權兌付等重組選項，成為業內首個境內債務正式重組的房企。

從方案提出到通過，融創總規模154億元的境內債務重組，僅用時50多天，預計可削降約70%的境內公司債務，5年內不再有兌付壓力。在這份最新財報中，境內債務重組產生的收益79.7億元，也已確認并計入“其他收入及收益”中。

“針對境內公開市場債務，融創結合自身情況，在各方支持下形成了比較徹底的市場化重組方案，2025年將全力完成方案落地和執行?！睂O宏斌表示。

不過，境內債務重組不是終點，融創的境外債務也即將二次重組。年報顯示，考慮到清盤呈請給融創造成的影響，加上當前市況遠不及此前債務重組時的預期，現正尋求更加全面的境外債務綜合解決方案，已開展境外債務重組工作。

“爭取在下一個階段，徹底化解境外債務風險?！睂O宏斌稱，2025年將全力以赴完成交付任務、以及境內債務風險的化解，同時爭取境外債務風險化解取得實質性進展。

除了集團層面的債務化解，融創在項目層面也在爭取“活水”，對由于市場下滑造成還款有困難的項目，與金融機構溝通推動展期方案；同時，推進和資產管理公司等金融機構的合作，形成更加綜合的項目盤活、債務重組方案。

數據顯示，截至目前，融創與AMC總體合作規模近350億元。其中，融創武漢桃花源獲東方資產第三次增資，累計合作規模已達51億元；長城資產與融創就重慶灣項目達成融資合作，擬注資24.76億元；北京融創壹號院，獲中信金融資產支持，成功完成債務重組；天津梅江壹號院二期，獲得大型央企信托5.5億元項目新增融資。

此外，融創也在向“保交付”困難項目的屬地政府，申請保交樓專項借款。年報顯示，該集團獲得各地保交樓專項借款審批金額約218億元，獲得銀行配套融資審批金額合計約104億元，獲得“白名單項目”融資審批金額約23億元。

“2025年，將以每個項目權益凈資產的提升，作為日常管理基本目標，推進項目債務風險化解和資產盤活，為未來逐步回到健康發展的軌道奠定基礎。”孫宏斌稱。

截至報告期末，融創的借貸總額為2596.7億元，流動和非流動借貸分別為1860.9億元和735.8億元，現金余額（包括現金及現金等價物及受限制現金）約197.5億元；到期未償付借貸本金約1058.0億元，本金約645.7億元的借貸可能被要求提前還款。

土地儲備方面，截至2024年底，融創連同合聯營公司的總土地儲備約12776萬平方米，權益土地儲備約8756.5萬平方米，其中未售土地儲備9342萬平方米，未售權益土地儲備6301萬平方米。管理層認為，該等土儲是支持融創恢復正常運營的基礎。

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