三月，土地市場迎來“小陽春”，各大房企大手筆搶地，單價(jià)“地王”也持續(xù)更新。

杭州在今年一季度內(nèi)三次刷新成交樓面價(jià)紀(jì)錄，廈門國企建發(fā)將地價(jià)一舉帶進(jìn)了“8萬元”大關(guān)；在成都，建發(fā)也以超4萬的單價(jià)打造了一個(gè)新“地王”；而建發(fā)在北京1月份拿下的“地王”在3月中旬易主，央企中海地產(chǎn)以10.2萬元/平方米的樓面價(jià)成交摘得海淀區(qū)樹村地塊……

在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的當(dāng)下，這波“地王”的地塊指標(biāo)多呈現(xiàn)出低容積率、配建減少等的趨勢，而新房限價(jià)政策的取消則給高地價(jià)項(xiàng)目留下了更多利潤空間，開發(fā)商可打造的產(chǎn)品業(yè)態(tài)也從高層向洋房、別墅、“四代宅”不斷豐富，溢價(jià)空間也持續(xù)提升。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，多重因素疊加，這些“地王”項(xiàng)目誕生的產(chǎn)品也將朝著高端化的方向發(fā)展，在滿足市場上高端改善需求的同時(shí)，也逐步重塑房地產(chǎn)市場的格局。

地價(jià)頻創(chuàng)新高

3月28日，在杭州舉行的年內(nèi)第十批次土拍中，建發(fā)以超34億元的總價(jià)競得西湖區(qū)蔣村地塊，溢價(jià)率超110%，8.8萬元/平方米的樓面價(jià)不僅創(chuàng)下了新的單價(jià)“地王”，更順勢將杭州地價(jià)帶入了“8萬元時(shí)代”。

作為近期土拍熱潮的焦點(diǎn)，這已經(jīng)是杭州在今年一季度內(nèi)第三次刷新單價(jià)紀(jì)錄。民企濱江先是在1月份以約6.5萬元/平方米的樓面價(jià)拿下拱墅區(qū)一宗地塊，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)單價(jià)新高，2個(gè)月后又以超7萬元/平方米的成交單價(jià)再度自己的刷新紀(jì)錄。不過，這一紀(jì)錄僅保持三天，就被建發(fā)打破。

成都的土地市場也在3月內(nèi)被快速刷新。3月中旬，高新區(qū)一宗地塊剛以超3萬元/平方米的樓面價(jià)成為新“地王”，半個(gè)月后，建發(fā)又以超100%的溢價(jià)率拿下了金融城三期地塊，超4萬/平方米的價(jià)格成為新晉“地王”。

一線城市自然也不落后。3月中旬的北京就誕生了一個(gè)單價(jià)“地王”，中海地產(chǎn)以75億元的總價(jià)拿下了海淀區(qū)樹村宅地，成交樓面價(jià)達(dá)10.23萬元/平方米，刷新了北京土拍成交樓面價(jià)的紀(jì)錄。這也是北京土地單價(jià)首度突破10萬元大關(guān)。

在上海，除了不斷被刷新的板塊單價(jià)紀(jì)錄外，2月末協(xié)議出讓的靜安寺風(fēng)貌地塊以超16萬元/平方米的單價(jià)，超過去年徐匯濱江原小米地塊約13萬元/平方米的地價(jià)，成功刷新全國樓面價(jià)“天花板”。

此外，蘇州工業(yè)園區(qū)一宗宅地也在3月成功出讓，45%的溢價(jià)率也創(chuàng)下了取消限價(jià)以來蘇州土拍溢價(jià)率新高。合肥、武漢、鄭州、南京等熱點(diǎn)二線城市雖未有“地王”誕生，但樓面價(jià)也有提高。

梳理“地王”的具體情況可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場仍筑底企穩(wěn)的當(dāng)下，這些“地王”多發(fā)生在確定性高的核心城市優(yōu)質(zhì)板塊內(nèi)。

58安居客研究院院長張波向記者表示，這些地塊多位于城市核心區(qū)，例如杭州西溪濕地旁、北京海淀學(xué)區(qū)，這正是“地王”能產(chǎn)生的最主要原因所在，項(xiàng)目的流量預(yù)期會有保證。

明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)也認(rèn)為，最近涌現(xiàn)出的“地王”都是熱點(diǎn)城市核心區(qū)“壓箱底”的地塊，稀缺性十分明顯，同時(shí)近幾年隨著行業(yè)持續(xù)調(diào)整，房企紛紛收斂聚焦于一線及強(qiáng)二線核心地段，以稀缺地塊鎖定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

“近幾年，一線和部分新一線城市核心區(qū)的住宅用地供應(yīng)，其實(shí)是在持續(xù)縮量的。同時(shí)，近年的調(diào)整讓市場清晰地看到，核心城市核心板塊的保值增值能力是可靠的，高端改善產(chǎn)品的表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)。”艾振強(qiáng)表示，疊加“止跌回穩(wěn)”的總基調(diào)，使得這些地塊具有很高的安全邊際，贏得各大房企的青睞，推高了溢價(jià)率，造成“地王”頻出的景象。

另一個(gè)明顯的趨勢是當(dāng)前“地王”多由央國企或穩(wěn)健的民企競得，拿地更趨理性，不同于市場上行期誕生于民企爭奪戰(zhàn)中的“地王”項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多為追求規(guī)模或制造轟動效應(yīng)、打響品牌。

近來在上海、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市先后拿下地王的綠城，其行政總裁郭佳峰提及拿地策略時(shí)就表示，“我們在規(guī)避一些過熱的局部區(qū)塊， 比如北京、杭州一些項(xiàng)目我們參拍了，但是超過了理性授權(quán)地價(jià)，就沒有去獲取。”

高端改善是關(guān)鍵“解法”

細(xì)看2025年涌現(xiàn)出來的“地王”，本身亦有許多新特點(diǎn)，其中之一是下降的容積率。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，建發(fā)在杭州拿下的西湖區(qū)宅地，容積率僅1.1；北京海淀區(qū)樹村地塊容積率也設(shè)為1.6，而上海靜安寺風(fēng)貌地塊的容積率僅為1.44。在4月1日剛結(jié)束的杭州二季度首場土拍中，有6宗地塊為低密宅地，容積率≤1.8，其中蕭山蜀山、錢塘江東地塊容積率僅1.1。

值得一提的是，近日由金茂拿下的廣州天河區(qū)世界大觀地塊盡管未在地價(jià)方面創(chuàng)新紀(jì)錄，但這宗二次上架的地塊，容積率從1.8降至1.1，也體現(xiàn)出近來土地供應(yīng)端的降低容積率這一趨勢。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，3月，低密地塊供應(yīng)占比維持高位，新增供應(yīng)經(jīng)營性用地平均容積率為1.98，已連續(xù)8個(gè)月低于2.0；其中上海2025年以來的平均供地容積率也從1.87下降至1.78，這也是供地“量穩(wěn)質(zhì)升”的重要表現(xiàn)之一。

另據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)對40城涉宅用地成交情況的統(tǒng)計(jì)，2021年至今，以容積率≤1.5為標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)涉宅用地成交面積占比逐年提升，從9%提升至2024年的超18%，2025年一季度進(jìn)一步提高至20.25%。低密地塊成交面積占比在逐年增多。

在降低容積率的同時(shí)，降低或取消配建要求也成為近期土地供應(yīng)的一大趨勢，例如上海徐匯濱江的原小米地塊就未要求配建5%的保障房。而上海在2024年8月份在對熱門地塊的競買規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，競品質(zhì)環(huán)節(jié)就取消了競保障房比例的條款。

與低容積率對應(yīng)的通常是高品質(zhì)產(chǎn)品，因?yàn)檫@往往意味著更少的建筑密度和更多的綠化空間，而目前市面上的低密產(chǎn)品大多是高端改善產(chǎn)品。這實(shí)際上也是許多高地價(jià)項(xiàng)目未來打造的重要方向，如北京海淀樹村地塊就設(shè)有18米限高，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將設(shè)計(jì)為6層洋房產(chǎn)品。

除了地塊指標(biāo)為房企升級產(chǎn)品提供了更多空間之外，各地放開新房限價(jià)則給“好房子”提供了更多可能性。

在市場正周期中，高價(jià)地項(xiàng)目往往因新房售價(jià)嚴(yán)格限定，存在盈利空間較小乃至可能虧損的情況，這導(dǎo)致開發(fā)商在高端項(xiàng)目的投入上并不積極。

艾振強(qiáng)表示，由于北京、上海、杭州等一線及新一線城市已明確取消“房地聯(lián)動價(jià)”等限價(jià)政策，房企可根據(jù)市場需求和項(xiàng)目定位自主定價(jià)，新拿地塊的面積段、總價(jià)等有攀升空間，也推動本輪地王項(xiàng)目呈現(xiàn)出產(chǎn)品的高端化和定制化趨勢。

“過去的高地價(jià)項(xiàng)目多以高層為主。”熱點(diǎn)二線城市一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者分析，當(dāng)前限價(jià)放開給了開發(fā)商做好產(chǎn)品的利潤空間，“四代宅、洋房或者別墅將成為主流產(chǎn)品”，與之相應(yīng)的得房率也會遠(yuǎn)高于過去的產(chǎn)品。

如今，隨著高端產(chǎn)品的業(yè)態(tài)的不斷豐富，按“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)建造高品質(zhì)，與在售庫存錯(cuò)開競爭，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前的新“地王”本身的溢價(jià)能力也明顯增強(qiáng)。

事實(shí)上，本輪“地王”誕生在住房需求從“有沒有”向“好不好”的轉(zhuǎn)變中，改善型需求成為市場主流，開發(fā)商也只有通過打造“好房子”才能有效搶占市場。新近在上海拿下板塊內(nèi)“地王”的某房企內(nèi)部人士就向記者表示，高地價(jià)決定了未來的高房價(jià)，“只能通過產(chǎn)品力打動市場，贏得消費(fèi)者青睞了。”

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