過去的一年房地產市場供求兩端繼續呈現縮量的態勢，作為下游產業鏈，物業管理也經歷著行業增量放緩、市場競爭加劇的變革。在這樣的行業背景下，越秀服務集中力量提升服務力，聚焦高質量市場拓展，取得了穩健的經營表現。

2024年全年，越秀服務（06626.HK）營業收入達38.68億元，同比增長20%；毛利潤超9億元，同比增長5.3%；剔除商譽減值后的核心凈利潤為5.12億元，同比增長5.1%，核心盈利能力保持正向增長。

以核心盈利能力持續提升為根基，越秀服務積極踐行股東回報承諾，延續一貫的分紅政策，2024年全年派息總額為每股人民幣0.169元，同比增加5.6%；全年度派息比率達50%（按核心凈利潤計），回饋股東長期的支持。

行業調整仍在持續中。越秀服務執行董事兼行政總裁王建輝表示，未來物管行業的管理規模會逐步增加，同時行業集中度也會逐步提升，在這一發展趨勢之下，“好服務”會成為物業公司的核心競爭力。

基于此，越秀服務在2025年將“精益服務、向新圖強”作為發展戰略，以“精益服務”構建業主、員工和供應商的滿意和信任，塑造護城河，并“向新圖強”，抓住數字轉型機遇，實現變革和提效。王建輝表示，今年越秀服務會持續圍繞著“好房子”，做好服務，給業主交一份滿意的答卷。

基礎物管穩健托底

行業回歸服務本質的大勢下，越秀服務堅守服務初心，以客戶需求為導向，深化服務質量建設，推動各業務板塊在2024年全面開花。

在非商業物業管理及增值服務板塊，越秀服務實現收入31.34億元，同比增長19.2%，占總收入的81%，是營收增長的核心動力。該板塊中包含基礎物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務三項細分業務，在總收入中占比分別為32%、18%和31%。

具體來看，基礎物業管理服務是為越秀服務的根基之一，面向住宅物業、TOD物業、公建物業及產業園等非商物業提供全方位的物業管理服務，全年所得收入為12.36億元，同比增長20.1%。

為了推動基礎服務品質迭代，2024年，越秀服務對服務力進行了專項課題研究，深入剖析經營策略、服務標準、地物協同、組織管理與能力，更好適應行業競爭格局的變化。同時，越秀服務持續就保潔、綠化、秩序和維保實行精益管理，推動清潔工作人機協同，打造集約化、專業化綠化團隊，大力推廣智慧通行，客戶滿意度維持在91分高位。

基礎物管奠定牢固的業務根基，社區增值服務推動越秀服務持續前進。報告期內，社區增值服務實現營收12.17億元，同比增長超3成，已成為業績增長的主要動力之一。

過去幾年時間里，越秀服務的社區增值服務已經完成了四大平臺布局，包括家居生活服務、資產服務、配套商業服務和科技服務，滿足業主多樣化需求。

其中，家居生活服務表現頗為亮眼，尤以拎包入住業務發展迅速，全年實現同比63%的增幅。越秀服務方面介紹，拎包入住業務一方面是提前結合即將交付的戶型，打造專屬的定制產品；另一方面與信用度比較高的商家做聯名款，為業主提供更有針對性的裝修產品。

“這個策略在去年取得了良好效果，開發定制類產品年銷售額達1100 萬，在部分小區的市場滲透率接近40%，推動該業務得到了較為強勁的增長?！痹叫惴展芾韺颖硎?，在這一良好發展勢頭之下，除了規模已經穩定的平臺外，公司還將嘗試孵化一些新業務，例如能源管理、環境治理、高端家政等方面也存在新機會。

越秀服務搭建起的綜合設施管理（“Integrated Facility Management”，即“IFM”）服務體系，正是新業務孵化的重要一例。該服務體系面向B端客戶，匹配客戶需求開發更細化的基礎服務、更專業化的行政后勤、更多元化的辦公空間服務，提升非住宅項目的綜合經營價值。

報告期內，越秀服務著力延伸拓展行政后勤服務、辦公室裝修服務、餐飲服務、博物館講解服務等，已覆蓋國家能源大廈、建設銀行區域總部等標桿項目，IFM拓展合同額超過6000萬元，市場拓展初見成效。

越秀服務管理層表示，新業務將圍繞輕資產展開，進行試點孵化，或與上下游公司考慮合作機會，跑通業務后再鋪開，以此種方式持續進行業務拓展。

聚焦高質量市場拓展

持續拓展的高質量管理項目是越秀服務業績穩健增長的動力。截至2024年末，越秀服務的合約面積達8873萬平方米，同比增長6.3%；在管面積增至6931萬平方米，較去年同期增長6.3%。

“2024年，我們新增合約面積1295萬平方米，同時主動退場了一些經營效益或者是回款能力比較差的項目，雖然總體合約面積增幅不大，但確保在管項目的質量比盲目追求規模增長更有意義?！痹叫惴展芾韺颖硎?。

近年來，由于住宅物業增速放緩以及非業主增值服務的承壓，多數物業企業將外拓目標轉向支付能力更強的客戶，越秀服務也早早搶占新賽道。

在越秀服務2024年新簽約的85個項目中，就包括國家級戰略工程項目港珠澳大橋、建設銀行佛山/珠海/江門分行、國家能源大廈等眾多項目，實現了戰略業態及標志性項目的成功突破，不僅提升了越秀服務的品牌影響力，更實現了對政府公共服務領域通道的鞏固。

同時，越秀服務在2024年深耕商寫、公建大交通等優勢賽道，突破企業總部、高校和大客戶園區等優質細分賽道。此外，管理層坦言，在未來的拓展過程中，要繼續嚴格控制新拓項目的戰略協同價值，從嚴把關甲方資信，嚴控長賬期的項目，提升拓展的兌現度。

高質量拓展的另一個關鍵表現是持續優化的區域布局。越秀服務始終聚焦戰略核心城市，重點關注“深耕五城 戰略性拓展五城”，深度聚焦粵港澳大灣區。截至2024年底，大灣區在管面積占比約60%，新增合約面積中81%來自該區域。一二線城市合計占比近9成，進一步鞏固了在核心區域的市場地位。

一位券商分析師表示?："物業行業開始進入存量時代，一二線城市服務的業主未來有一定的消費能力，物企深耕核心城市潛力區域，能圍繞社區更好開展高附加值服務。這種均衡分布既保障了穩定現金流提高抗風險能力，又為未來增長預留空間。”

2025年，越秀服務將繼續秉持高質量拓展的策略，穩步推進管理規模的增大。管理層表示，一方面將繼續受益于管理方的穩健發展，預計每年將會交付400-500萬平方米；另一方面還將加大市場端的擴展。

管理層表示，今年的外拓目標是4億元，以保障基礎物管收入的平穩增長。越秀服務將在廣州、佛山、武漢、杭州、青島5個城市做重點布局，同時會突破更有經濟活力、發展相對較強的城市，比深圳、成都、上海、南京和北京等。

同時，越秀服務將強化大客戶指引戰略，圍繞能源、金融、通信等領域的總部客戶進一步深挖資源，并在服務中試水IFM業務。“這其中除了傳統的物業管理外，我們還會發展辦公服務、講解和設施維護等內容，預計2025年目標合同額會達到8000萬元?！?/p>

此外，越秀服務再次流露出對收并購的興趣。在截至期末的47億元在手現金中，上市募集資金中也有5億元是用于收并購。管理層表示一直在留意收購機會，重點關注協同效益高的標的，做有質量的收并購。

越秀服務非執行董事兼董事會主席朱輝松表示，未來將探討如何高效地使用資金，同時積極留意以增值服務類型為主的并購機會，比如智能家居、充電樁建設、高端家政、能源管理等。

（本文僅供參考，不構成投資建議。）

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