當綠城中國（03900.HK）以凈利潤近乎腰斬的2024年報數據為張亞東七年執掌生涯畫上句點時，這家銷售規模全國第三、擅長打造豪宅項目的房企，正站在新的十字路口。

中交系老將劉成云空降接任董事會主席，這位在綠城不領一分薪酬的央企干部，在業績會“首秀”上給足前任面子，肯定了管理層功績。

然而，減值計提暴增、歸屬股東凈利潤率低至1%的數據，反映出綠城的低利潤困局。被外界視為中交集團強化其主導地位的“換帥”行動，能否讓這家混改房企在存量博弈中尋得新解，仍有待時間作答。

中交老將的綠城首秀

3月31日，執掌綠城中國七年的前董事會主席張亞東宣告辭任僅三天后，他的接替者、來自中交體系的劉成云就坐上了綠城中國2024年業績發布會的“C位”。

現年56歲的劉成云，是中交集團體系內培養出來的干部，在中交已經有三十余年，現任中交集團的黨委常委、副總經理。

從2015年中交集團成為綠城最大單一股東后，這家央企就開始逐步掌握綠城的主導權，“宋衛平時代”的烙印則越來越淺。

2018年時，張亞東曾是中交空降到綠城的掌門人，對綠城進行一系列改造。然而，張亞東是從大連市委常委、統戰部部長的職位上來到中交集團的，在短暫任職后就被派到了綠城，與劉成云相比，張亞東在中交的履歷很短。

綠城此番再度換帥，外界猜測中交集團將進一步加強對綠城的主導權。

或許是注意到了外界的關切，在履新后的業績會“首秀”中，劉成云表示，未來大股東中交集團對綠城的支持會越來越強。

除此以外，劉成云還肯定了過去一年綠城管理層的工作，稱“市場銷售占位穩中有進，產品力優勢凸顯”。

對于當前房地產市場，劉成云判斷稱，“止跌回穩”所需的時間較長，根據成熟房地產市場如美國、日本、歐洲、中國香港等地經驗，房地產市場從深度調整、過渡到筑底企穩、再到市場拉升，不是一蹴而就的，當前房地產行業已經進入"存量博弈、品質制勝"的新發展階段。

值得關注的是，相比拿千萬年薪的張亞東（2023年年報曾披露張亞東的薪酬為1217.1萬元），剛剛從央企中交來綠城上任的劉成云，甚至不在綠城領取薪水。綠城在公告中稱，作為非執行董事，劉成云不收取任何董事袍金，也不會因獲委任為董事會主席而收取任何薪酬。

光環下的低利潤困境

盡管新上任的劉成云肯定了過去一年綠城的成績，但是翻看張亞東辭職后綠城中國發布的這份2024年報，其中存在一個關鍵的問題——凈利潤大幅下滑。

年報顯示，雖然綠城中國年度營收達到1585億元，同比增長21%；但是股東應占利潤僅有15.96億元，同比下降49%，近乎腰斬。

從2019年到2023年，綠城中國每年都能給股東創造20多至40多億元不等的利潤，而去年在營收創新高的條件下，歸屬股東利潤卻直接跌破了20億。

盡管綠城在業內以“地王收割機”、擅長打造頂級豪宅等知名，但在光環背后，綠城一直有盈利過低的問題。

2023年綠城中國的歸屬股東凈利率只有2.4%，而2024年再創新低，只剩下1%。

在利潤下降的情況下，綠城擬派發的末期股息為每股0.30元，同比下滑30%，為四年來最低。

究竟哪些因素侵蝕了綠城中國的利潤？僅看2024年這份年度報告，在房地產“三費”（銷售開支、行政開支、財務費用）中，銷售開支達到了33億元，同比增長約22%，行政開支和財務費用均有所下降。

增長較多的是“預期信用虧損模式下的減值虧損凈值”和“非金融資產減值虧損凈值”，也就是說綠城在期內進行了大額減值計提。前者達到10.25億元，同比增長346%；后者達到40.39億元，同比增長191%。

這些減值計提主要來自于“物業發展分部”，也就是綠城的物業開發業務。綠城中國也在年報中稱，房地產市場整體下行，部分業態銷售價格不及預期，其列舉了位于武漢、鹽城、泰州、福州等地的多個樓盤。

盡管綠城一直稱其在土地投資上聚焦核心區域、確保安全，大部分貨值都在一二線城市。然而從年報可以看出，其在武漢、福州等二線城市的投資實際上不及預期，導致了減值計提。

在房地產業內，做高周轉的剛需項目，普遍利潤較薄，而豪宅項目雖然從開發到銷售的周轉較慢，但往往具有更高的利潤空間。近年來，屢屢拿下高價地王打造豪宅的綠城，利潤率卻一直沒有起色。

2021年，在銷售額突破3500億元之際，綠城中國毛利率僅為18.1%，同比下降5.6個百分點；歸屬股東利潤率僅為4.46%，同比下降1.31個百分點。2022年，其毛利率進一步降至17.3%，較2021年數據再降0.8個百分點，歸母凈利潤率僅為2.2%。2023年，綠城中國實現營收約1313.8億元，同比增長3.3%，但66.8億元的凈利潤同比下降了24.9%；歸母凈利潤約31.2億元，歸母凈利率約2.4%。

多次高層變動引關注

2024年，綠城中國的總合約銷售金額是2768億元，雖然沒有達成全年3000億的目標，但也已經攀升至全國房企第三名。

實際上，這個位次并非綠城的巔峰。早在2009年綠城就曾站上過銷售額全國房企第二的位置，僅次于萬科，那時還是“宋衛平時代”。

從2009年到2024年，綠城經歷了頻繁的動蕩與轉向，從融綠股權之爭到央企中交入主，從老綠城人的淡出到中交內部人選的更替……

接下來的“劉成云時代”，對外界來說，仍充滿諸多不確定性，這也導致在官宣“換帥”的那一天（3月27日），綠城的股價跌了11%。

在張亞東執掌綠城的7年里，最初他調整綠城戰略組織架構和人員時曾收獲頗多質疑，但后來他通過運用綠城的品牌和中交央企背景的背書，讓綠城的年銷售規模從一千多億最多膨脹到3500余億，甚至還成為了行業內的新晉“地王收割機”，綠城頻繁高溢價拿下核心地塊的背后體現出資金的充裕。

在央企股東的背書下，綠城中國的融資成本大幅下降，綠城不再是那個為錢發愁的公司。

2013年時，綠城的借貸加權平均融資成本為8.66%，中交入主后逐漸降至2017年的5.6%；2021年下半年起，民營房企挨個“爆雷”，綠城不僅幸存，其借錢還越來越容易，根據最新年報，截至2024年末，綠城的總借貸加權平均融資成本僅為3.7%，屬于跟央企房地產企業差不多的水平。

然而對于綠城來說，在平穩度過這一輪房地產周期危機后，張亞東時代卻隨之結束了。未來，代表中交集團意志的新任董事會主席劉成云將會如何參與上市公司的經營管理？“換帥”是否意味著綠城這艘巨輪的行駛方向又將有所改變？一切仍然是未知數。

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