為了盡快把房子賣出去，鄭州的王女士不斷將房子調價，從最初掛牌時的150萬元，一路下調至117萬元，卻仍然沒有賣出去。而她當初為購買這套面積143㎡的房子，付出的實際成本則為170萬元左右。
4月3日，王女士發現，她所在小區內，與其戶型、面積一致的另一套房子，已悄然將房子下調至110萬元。王女士說，如今，同個小區的業主們，為了賣房，不得不競相降價，但即便如此，什么時候能賣出房子，仍是未知數。
與一些二手房不斷降價仍難賣出形成鮮明對比的是，鄭州一些區域的新房市場，卻呈現出一派興旺的景象。
4月3日上午，第一財經實地走訪發現，在位于鄭州市金水區的金投豫發豫園售樓部內，不時有購房客戶進出。
該項目一位負責人說，他們這個樓盤，大多是面積117㎡—147㎡的三房、四房，主要針對改善型客戶。2024年底，該項目首次開盤時，推出了77套房，結果卻迎來了148個購房者參與搖號，77套新房2小時便基本售罄，總銷售額約2.2億元。
實際上，金投豫發豫園的單價并不便宜，平均價在20000元/㎡左右，一些房子的單套總價，更是動輒在300萬元以上。
與此同時，同樣位于鄭州三環內的一些二手房，即便對外掛出5000多元/㎡的單價，卻依舊遲遲賣不出去。
一邊是不斷降價的二手房，另一邊是動輒被搶購一空的新房，目前鄭州的房地產市場，正呈現出“冰火兩重天”的局面。
甚至同在一片區域、售樓部僅相隔數百米的兩個新樓盤之間，也呈現出動輒近萬元的價格差異。
以同樣位于鄭州市管城區的兩個新樓盤為例，城東南路東側的洺悅融園，高層房源售價為18500元/㎡，小高層房源更是達到22000元/㎡；與其一路之隔、位于城東南路西側的世茂云尚城，其高層房源的售價均價則為11000元/㎡左右，近期更是推出了降價優惠，最低僅需8000元/㎡起。
有著10多年房地產從業經驗的二手房中介馬濤說，鄭州房地產不斷分化的背后，其實反映出的，是購房者心態的變化。
馬濤說，10年前，客戶對房子的需求，是“能住就行”，但現在，伴隨著“第四代住宅”不斷在鄭州涌現，購房者特別是改善型客戶，對戶型、環境、舒適度等方面的要求，變得更加細致。
所謂“第四代住宅”，是綠色建筑的衍生品，是融匯疊加中國傳統建筑四合院、街巷胡同、低層別墅以及第三代住房電梯房的特點于一身，并且能向高層建筑形態發展的新業態，又稱“空中庭院房”“空中城市森林花園”。
馬濤告訴記者，由于這種房子有著高得房率、高贈送面積、寬敞的陽臺以及每戶都享有的空中花園等產品優勢，鄭州不少改善型客戶都將其作為再次購房、換房的新選擇。
記者查詢發現，目前，中海、招商蛇口、華潤、亞星、正弘等地產公司均在鄭州推出了“第四代住宅”項目，其中有不少項目都在開盤后受到追捧。
以招商蛇口在鄭州市二七區開盤的招商林嶼境項目為例，該項目2024年底推出的162套房源，當日便成交149套，去化率高達92%。上述提及的金投豫發豫園，同樣憑借“第四代住宅”贏得購房者的青睞。
鄭州市住房保障局的一份數據顯示，截至2024年底，鄭州市商品住房庫存較2023年底減少474.13萬平方米，同比下降20%。去除非市場因素，鄭州市內八區商品房去化周期已降至16個月以內。
中指研究院的一份數據也顯示，受益于“第四代住宅”熱銷等因素影響，2015年1月，鄭州新房價格環比上漲0.3%；2025年2月，鄭州新建住宅價格又環比上漲0.12%。
不過，在鄭州地產觀察家奚春山看來，局部區域新房的熱銷，并不能代表鄭州房地產市場的整體回暖。“還得看到，大量的二手房處于高庫存、低房價的狀態。”奚春山說，一些二手房業主為了盡快賣出房屋，不得不“割肉”賣房，但最終導致的結果卻是，業主之間競相降價，反而讓一些潛在的意向購房者產生了“等等看”的觀望心理，進而再次導致二手房價格不斷下滑。
與此同時，鄭州的待售二手房數量，也從12.8萬多套，一路飆升至13萬多套。
不過，記者查詢鄭州市住宅與房地產業協會旗下鄭州360房產網數據發現，2025年以來，伴隨著大量二手房不斷降價，鄭州市的二手房成交量，已經連續幾周創下新高。其中，2025年的第11周、第12周，更是連續兩周均成交了2000套以上房源。
對于鄭州房地產的未來發展，奚春山說，從鄭州目前二手房的掛牌量與成交量連創新高的情況來看，二手房業主的拋售心態與潛在購房者的“撿漏”心態，構成了目前二手房交易中的兩大博弈。
而“第四代住宅”的熱銷則說明，伴隨著80后、90后乃至00后逐漸成為購房主體，購房客戶對房屋的居住品質、生活方式的需求將比以往更強，這也對開發商在未來的產品設計提出了新的要求。
河南省住房城鄉建設廳亦表示，下一步，河南將著力構建房地產開發新模式，指導各地積極開展現房銷售試點探索；完善“好房子”相關標準體系，引導行業做好設計、建造等方面，發力建設“好房子”。
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