“雙首單”不動產信托財產登記案例日前在京落地，金融服務民生開啟了新路徑。

第一財經獲悉，上述突破是監管創新與市場實踐同頻共振的成果，也是信托行業回歸本源、服務民生的新起點。不動產信托登記機制為行業解決長期存在的財產確權難題。

不動產信托在養老領域有何作為？不動產信托財產登記機制如何運作？4月8日，北京金融監管局召開新聞發布會，介紹北京市“雙首單”不動產信托財產登記落地情況。

北京金融監管局局長朱衍生表示，北京市通州區及昌平區不動產登記中心已同時首次完成不動產信托財產登記項目，兩項“首單”案例的創新實踐，標志著不動產信托財產登記工作再取得突破性進展，為財產確權難題提供“首都樣本”。

打通不動產信托財產登記路徑

不動產信托是指委托人依法將其不動產轉移給信托機構，由信托機構按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業務。

北京金融監管局局長朱衍生指出，近年來，不動產信托業務不斷發展，信托財產保護的重要性日益凸顯。但該項業務長期面臨不動產僅能登記在信托公司名下，不能與信托公司自有財產相區分的問題，難以真正實現信托風險隔離的功能，影響信托行業充分發揮服務民生作用。

2024年12月，北京金融監管局會同市規劃自然資源委聯合印發《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》（下稱“《通知》”），在全國率先打通不動產信托財產登記路徑。

《通知》的出臺，在全國范圍內首次以專項文件的形式，明確了不動產信托財產的登記路徑和辦理流程，實現了可將不動產登記為信托財產的效果，解決了潛在的權屬糾紛，保護了信托當事人的合法權益，為業務落地提供了制度保障。

“雙首單”不動產信托財產登記落地北京

4月2日，北京轄內國投泰康信托和外貿信托分別在通州區和昌平區的不動產登記中心進行了首次不動產信托財產登記，實現了全市“零突破”。

其中一個案例是，外貿信托為北京市一位中年市民專業化定制不動產信托，將物流倉儲設施登記為信托財產，根據其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈，構建了新時代“不動產 慈善 養老 傳承”四位一體的信托服務模式。

市規劃自然資源委昌平分局局長賈欣表示，此次案例的成功落地，不僅盤活了存量資產，更實現了養老規劃、慈善捐贈、資產增值管理等多重目標。

談及委托人設立上述信托的初衷，中國外貿信托總經理衛濛濛介紹，委托人的家庭情況是當前許多“422”家庭（4位老人、一對夫妻、2個子女）的典型縮影。委托人夫妻均為獨生子女，正處于“上有高齡父母、下有未成年子女”的“夾心層”，希望以信托制度為工具，系統性解決家庭養老面臨的痛點問題：一是破解“獨生子女養老”的資產管理困境。在傳統模式下，家庭不動產分散登記在不同家庭成員名下，一旦父母遭遇意外或失能，子女可能面臨“資產查詢難、管理難、跨代傳承難”的多重障礙。信托的“財產獨立登記”機制，恰好能將不動產納入信托架構，明確權屬邊界，確保即便在委托人夫妻因意外無法履職時，老人的居住與生活保障、子女的成長資金仍能通過信托條款得到持續落實，避免因家庭重大變故導致“養老無著”。二是建立穩定可持續管理運用機制。通過信托公司的專業管理提高相關不動產的運用管理效率，減輕委托人自己的家庭事務負擔。三是一站式滿足委托人對收益用途的訴求。

另一個案例是國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設立不動產信托，幫助老人實現“生前養老照護”與“身后守護子女”的目的。

記者獲悉，這一信托財產是用未來房產處置后的資金為受益人（自閉癥子女）支付終身照顧的費用。該信托的設立將百萬級的房產納入信托保障，為自閉癥患者的終身照顧，提供了穩定的防范侵占的經濟來源。

通州區區長助理、政府特聘專家林巍表示，試點案例以受益人是自閉癥患者的特殊需要信托的方式在通州區落地，不僅標志著通州區全球財富管理中心建設走出了堅實的一步，而且表明不動產信托是“普惠型財富管理載體”。

市規劃自然資源委二級巡視員周旭峰指出，兩張“首單”的同時誕生，具有三個標志性意義。一是制度創新的執行力，通過明確信托財產登記的法律屬性，管理潛能、登記要件和操作流程，為全國同類業務提供北京方案；二是服務民生的驅動力，通州的案例聚焦民生保障，昌平的案例聚焦產業支持，體現了不動產信托在民生保障和實體經濟中的雙向賦能；三是協同攻堅的聚合力，從政策制定階段的金融監管，規劃自然資源部門的聯動，到登記實施階段，各部門各環節高效的配合，形成了政策布局、基層落實的完整閉環。

信托業回歸本源

北京試點案例的成功落地將帶來良好的示范效應和引領作用，也是信托業落實監管回歸本源要求后取得的一項重大突破。

“在我國大多數家庭資產結構中，房產占比超過70%，面對老齡化家庭的傳承需求，傳統房產傳承工具存在繼承權公證的繁瑣性，過戶流程的不確定性，繼承人間的利益沖突等顯著短板，這類家庭更需要的是將資產的消費屬性和傳統屬性相結合，通過精準可控的金融工具，實現財富的保護和對家庭成員的照顧。”在國投泰康信托董事長李櫻看來，以信托為核心的解決方案正成為突破方向。

衛濛濛在會上也表示，該項目通過在不動產登記中心直接完成信托財產登記，在產權證護欄，明確標注不動產信托財產以及核心產品名稱。

衛濛濛認為，這構建了三大核心優勢，一是權屬界定更加清晰規范，第三方可以通過登記信息一目了然的知曉財產狀況，未來即使面臨各類糾紛，信托財產也能夠依法獨立于各方資產，真正實現風險隔離；二是管理服務更加專業高效；三是滿足委托人更多元化的需求。

下一步，北京金融監管局將持續加強政策支持與業務指導，鼓勵轄內信托公司積極參與不動產信托，拓展業務場景，優化業務模式，充分發揮服務信托制度優勢和社會價值，在養老金融、財富傳承等領域發揮更大作用。

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