近期，關(guān)于“提前還貸受限”的現(xiàn)象引起關(guān)注。
近年來(lái)，隨著居民對(duì)降低負(fù)債成本的需求增加，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，越來(lái)越多的房貸借款人選擇提前還款。然而，最近不少購(gòu)房人反映，部分銀行近期對(duì)提前還款的金額、次數(shù)以及線上還款渠道進(jìn)行了限制。不過(guò)，據(jù)記者了解，這種調(diào)整更多是部分銀行網(wǎng)點(diǎn)根據(jù)自身業(yè)務(wù)壓力做出的局部性調(diào)整，并未在全國(guó)范圍內(nèi)普遍實(shí)施。
據(jù)2024年年報(bào)，國(guó)有六大行去年住房按揭貸款同比減少6000多億元，個(gè)人住房貸款不良率均有所走高。
在此背景下，業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)將繼續(xù)承壓。針對(duì)“提前還貸”現(xiàn)象，各地應(yīng)積極推動(dòng)降低月供的相關(guān)政策，如商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款政策的推廣、適當(dāng)延長(zhǎng)還款期限等，以緩解居民的負(fù)債壓力，穩(wěn)定房貸市場(chǎng)。
部分地區(qū)提前還款受限
不少房貸借款人反映，部分銀行對(duì)房貸提前還款的金額和次數(shù)做出了限制，還款預(yù)約時(shí)間也有所延長(zhǎng)。針對(duì)這一情況，記者詢問(wèn)多家銀行，部分銀行解釋稱，近期提前還貸的業(yè)務(wù)量明顯增加，調(diào)整相關(guān)政策是為了更好地應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)量上升帶來(lái)的相關(guān)壓力。
來(lái)自上海的一位購(gòu)房人對(duì)記者表示，他在某大型銀行辦理提前還貸時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的還款次數(shù)受到了限制。以前他每年可以預(yù)約五次提前還款，但最近發(fā)現(xiàn)次數(shù)減少到兩次。此外，他還注意到，如果選擇通過(guò)線上方式還款，單次還款金額不得超過(guò)20萬(wàn)元。
多家銀行相關(guān)工作人員向記者表示，確實(shí)對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整。以工商銀行上海分行為例，該行信貸經(jīng)理表示，目前僅對(duì)線上還款次數(shù)進(jìn)行了調(diào)整，線上還款的單次金額上限被設(shè)定為20萬(wàn)元。不過(guò)，客戶仍可選擇線下還款方式，線下提前還款既不限制額度，也不限制次數(shù)。
交通銀行上海分行某支行的客戶經(jīng)理向記者介紹，如果客戶想要提前還貸，需要親自前往網(wǎng)點(diǎn)辦理預(yù)約手續(xù)。提前還款的額度和調(diào)整方式?jīng)]有限制，但目前銀行規(guī)定了一次集中的提前還款時(shí)間。
當(dāng)被問(wèn)及今年提前還貸人數(shù)的變化情況時(shí)，多位客戶經(jīng)理表示，近期提前還貸的人數(shù)有所增加。通常情況下，客戶需要至少提前三到四周預(yù)約提前還貸。
針對(duì)貸款人普遍關(guān)注的“提前還貸政策是否會(huì)全面收緊”的問(wèn)題，記者了解到，“收緊提前還貸政策”目前僅在部分地區(qū)出現(xiàn)，并未在全國(guó)范圍內(nèi)普遍實(shí)施。北京、深圳、天津、杭州、溫州等多個(gè)城市的銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員向記者表示，目前暫未對(duì)線上提前還款渠道進(jìn)行限制。
上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)記者表示，市場(chǎng)無(wú)需過(guò)度擔(dān)憂房貸提前還款會(huì)出現(xiàn)統(tǒng)一收緊的情況。國(guó)家層面對(duì)于提前還款是持開放態(tài)度的，在合同規(guī)則框架內(nèi)，允許購(gòu)房者與商業(yè)銀行進(jìn)行協(xié)商，包括調(diào)整利率基點(diǎn)等事宜。
嚴(yán)躍進(jìn)也提醒，不過(guò)在實(shí)際操作中，部分銀行網(wǎng)點(diǎn)的個(gè)別操作可能引發(fā)一些猜測(cè)。鑒于此，商業(yè)銀行可以對(duì)相關(guān)操作形成統(tǒng)一口徑，以便增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)政策穩(wěn)定性的預(yù)期。
為何出現(xiàn)區(qū)域性收緊
在過(guò)去，房貸業(yè)務(wù)一直是銀行重要的長(zhǎng)期穩(wěn)定收入來(lái)源之一。然而，近年來(lái)隨著居民觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的購(gòu)房者開始注重降低負(fù)債成本。在對(duì)收入增長(zhǎng)預(yù)期較弱且存款和理財(cái)產(chǎn)品收益率較低的情況下，部分購(gòu)房者認(rèn)為提前還貸更具性價(jià)比，因此提前還貸的現(xiàn)象逐漸增多，這也對(duì)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生了一定的影響。
根據(jù)央行今年2月公布的數(shù)據(jù)，截至2024年四季度末，個(gè)人住房貸款余額達(dá)到37.68萬(wàn)億元，較上年同期下降了1.3%。與此同時(shí)，2024年全年房地產(chǎn)貸款余額也出現(xiàn)了0.2%的同比下降。這一趨勢(shì)在2025年仍在延續(xù)。央行披露的2月金融數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月居民中長(zhǎng)期貸款減少了1150億元，同比多減少112億元。
從上市銀行2024年的年報(bào)中，也能觀察到類似的趨勢(shì)。截至2024年末，多家銀行的個(gè)人住房貸款余額較上年同期有所下降。其中，六大國(guó)有銀行的個(gè)人住房貸款余額合計(jì)減少了6211億元，降幅較2023年進(jìn)一步擴(kuò)大（2023年減少了5568億元）。
具體來(lái)看，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行的個(gè)人住房貸款余額分別為6.08萬(wàn)億元、6.19萬(wàn)億元、4.98萬(wàn)億元和4.09萬(wàn)億元，一年內(nèi)分別減少了2052.88億元、1986.67億元、1863.3億元和789.97億元。上述四大行2024年的個(gè)人住房貸款余額合計(jì)減少了6692億元，相較于2022年減少了1.25萬(wàn)億元。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，在當(dāng)前住房貸款規(guī)模整體下滑的背景下，銀行通過(guò)調(diào)整提前還貸政策，來(lái)優(yōu)化房貸業(yè)務(wù)的節(jié)奏和規(guī)模。房貸業(yè)務(wù)是銀行長(zhǎng)期且穩(wěn)定的收入來(lái)源之一，如果客戶選擇提前還款，銀行就會(huì)失去該筆貸款剩余期限內(nèi)的利息收入。銀行通常會(huì)根據(jù)貸款期限進(jìn)行資金配置，若提前還款數(shù)量大幅增加，銀行將不得不在短期內(nèi)重新尋找投資渠道，這可能會(huì)導(dǎo)致資金閑置或面臨再投資收益較低的風(fēng)險(xiǎn)。
“與過(guò)去兩年相比，部分商業(yè)銀行在2024年的個(gè)人住房貸款余額出現(xiàn)了減少，且降幅高于2023年。從這個(gè)角度來(lái)看，銀行今年可能對(duì)穩(wěn)定房貸余額有了更高的要求，因此對(duì)一些提前還款較多的網(wǎng)點(diǎn)采取了收緊措施。特別是對(duì)于那些對(duì)貸款余額或貸款量有明確考核指標(biāo)的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，這種調(diào)整顯得更為必要。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，提前還款問(wèn)題的核心在于“降低月供”。此前，蘇州等地推出的“三低一寬”政策，本身就是一種很好的地方性降低月供的操作。如果適當(dāng)延長(zhǎng)還款期限，比如給予購(gòu)房者一個(gè)5年的緩沖期，那么這將對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的減負(fù)效果，也與當(dāng)前居民家庭的收入狀況和現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)較為契合。
“各地還需要積極推動(dòng)商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款政策的推廣，明確今年房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，以及進(jìn)一步降低房貸成本的可能性。這些都需要各地積極宣傳，真正做好降低月供、穩(wěn)定房貸的工作。”嚴(yán)躍進(jìn)建議。
陳君君
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