物業(yè)費(fèi)漲價(jià)需由業(yè)主共同決策。依據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)屬于涉及共有權(quán)益的重大事項(xiàng)，需經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主參與表決（即專有面積和人數(shù)均超三分之二），且獲參與表決的“雙過半”同意（面積和人數(shù)均過半）。若物業(yè)或業(yè)委會(huì)擅自漲價(jià)，業(yè)主可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條拒交超額費(fèi)用，法院通常判決維持原標(biāo)準(zhǔn)。例如福州某小區(qū)物業(yè)單方漲價(jià)被法院駁回，業(yè)主僅需按原0.6元/㎡支付；湖南某物業(yè)因未完成法定表決程序，法院不支持其從0.9元提至1.05元的訴求。即便業(yè)委會(huì)反對(duì)漲價(jià)，仍需召開業(yè)主大會(huì)表決，如成都某小區(qū)業(yè)委會(huì)拒開大會(huì)引發(fā)爭議，最終仍需依法公示并投票。程序正當(dāng)性直接決定調(diào)價(jià)合法性，任何未經(jīng)合規(guī)表決的漲價(jià)均無效。
物業(yè)費(fèi)包含哪些項(xiàng)目
1、基礎(chǔ)服務(wù)類：涵蓋保潔（公共區(qū)域每日清掃）、保安（24小時(shí)巡邏及監(jiān)控）、綠化養(yǎng)護(hù)（綠植修剪補(bǔ)種）、垃圾清運(yùn)（分類收集處理）等基礎(chǔ)服務(wù)。
2、公共能耗類：包括電梯運(yùn)行電費(fèi)、公共照明電費(fèi)、二次供水水泵電費(fèi)、中央空調(diào)能耗費(fèi)等，部分小區(qū)按面積分?jǐn)偅糠謱?shí)行階梯定價(jià)。
3、專項(xiàng)維修類：涉及房屋本體維修（外墻滲漏、屋頂補(bǔ)漏）、公共設(shè)施更新（消防設(shè)備、門禁系統(tǒng)），通常從維修資金賬戶列支，緊急情況下可預(yù)支物業(yè)費(fèi)。
4、增值服務(wù)類：如快遞代收、家政預(yù)約、社區(qū)活動(dòng)等，部分物業(yè)采取自愿付費(fèi)模式，需與基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)分開明示。
如何合理拒交物業(yè)費(fèi)
1、服務(wù)瑕疵取證：對(duì)衛(wèi)生死角、設(shè)施損壞、安保缺位等問題拍照錄像，保存物業(yè)承諾整改的書面/聊天記錄，作為拒交依據(jù)。
2、溝通協(xié)商流程：先向物業(yè)提交書面整改函（明確問題清單及整改期限），整改無效再通過業(yè)委會(huì)或街道辦協(xié)調(diào)，協(xié)商記錄需留存。
3、法律途徑維權(quán)：若物業(yè)拒不整改且起訴欠費(fèi)，業(yè)主可反訴物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，法院會(huì)綜合雙方證據(jù)判決，合理拒交部分通常不超過應(yīng)繳總額的30%。
4、特殊情況處理：房屋空置可申請(qǐng)減免（部分城市規(guī)定首年不免），開發(fā)商遺留問題（如房屋質(zhì)量缺陷）需與物業(yè)厘清責(zé)任主體。
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