滬深兩市51只REITs年報披露完畢，總收入約達133億元。

具體看來，滬市33只REITs共實現(xiàn)收入85億元，較去年同比增加35%，共實現(xiàn)可供分配金額62億元；深市18只REITs去年實現(xiàn)總收入約48.08億元，實現(xiàn)凈利潤約1.36億元，可供分配金額合計約24.06億元。

不過，不同底層資產(chǎn)的運行情況有所差異，其中能源類資產(chǎn)凈利排名靠前、消費、水利等新資產(chǎn)類型去年業(yè)績表現(xiàn)相對較好；租賃住房、倉儲物流項目出租率分化加??；而產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路項目運營存在波動。

一位公募人士對第一財經(jīng)記者稱，公募REITs市場進入常態(tài)化發(fā)行后，市場在規(guī)模擴張與資產(chǎn)多元化中邁入新階段。消費、保租房等新勢力與傳統(tǒng)基建的業(yè)績分化，既反映了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的陣痛，也揭示了資本配置的新方向。未來，政策支持與市場化機制的深化，或?qū)⑦M一步激活這一萬億級市場的潛力。

能源類更賺錢，消費、水利等新資產(chǎn)類型受關(guān)注

記者據(jù)Wind統(tǒng)計，凈利潤最高的是中信建投國家電投新能源REIT，2024年錄得收入9.03億元，凈利潤2.89億元。

與此同時，全市場凈利潤排名前三的REITs均為能源基礎(chǔ)設(shè)施類，6只能源類REITs凈利潤合計6.34億元。不過也有一只逆勢虧損，截至2024年底，嘉實中國電建清潔能源REIT收入約7869萬元，凈利潤虧損4803.7億元。

數(shù)據(jù)來源：Wind

此外，2024年消費基礎(chǔ)設(shè)施和水利設(shè)施作為新納入REITs的資產(chǎn)類項目表現(xiàn)較好。

其中首單水利項目銀華紹興原水水利REIT在2024年實現(xiàn)營收約5371.6億元、凈利潤1720.6萬元元。

而消費類資產(chǎn)受益于線下客流復蘇，期末平均出租率超95%。據(jù)Wind統(tǒng)計，7只消費類REITs中，6只產(chǎn)品營收和凈利潤均為正，5只收入過億元。其中，華夏華潤商業(yè)REIT以6.42億元收入居首，凈利潤1231.2萬元。不過華夏大悅城商業(yè)REIT報告期內(nèi)營收為1.06億元，但凈利潤卻虧損47.3萬元。其中華夏首創(chuàng)奧萊REIT年內(nèi)二級市場漲幅約39%。

此外，保租房類項目運營穩(wěn)定。全市場6只保租房REITs平均出租率達95%，租金收繳率超93%。國泰君安城投寬庭保租房REIT以1.8億萬元營收居首，可供分配金額1.3億元。

另據(jù)上交所統(tǒng)計，滬市4只保租房REITs整體實現(xiàn)收入4.1億元，完成率超過100%。就經(jīng)營指標來看，底層保租房資產(chǎn)的出租率平均達到95%，租金收繳率平均超93%，租金單價也維持在相對穩(wěn)定的較好水平。

傳統(tǒng)資產(chǎn)盈虧分化：部分高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs業(yè)績承壓

凈利出現(xiàn)虧損的主要集中在交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

其中12只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中有5只產(chǎn)品凈利潤為負，也有5只REITs凈利潤超過千萬。

滬上一位券商人士對記者稱，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目等受制于租金波動和空置壓力、部分項目通過運營優(yōu)化改善提升出租率，行業(yè)出現(xiàn)分化和結(jié)構(gòu)性機會。

此外，兩只交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs虧損額超過10億元 。具體看來，凈利潤虧損最多的是華夏中國交建高速REIT，該基金截至2024年底凈利潤虧損額為11.71億元。報告期內(nèi)收入為4.29億元。

其次是中金安徽交控REIT，該基金截至2024年底凈利潤虧損額為11.23億元。報告期內(nèi)收入為8.32億元。

“由于報告期內(nèi)部分路段受車流量波動、路費收入影響，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs業(yè)績一定程度上承壓?！?上述券商人士對記者稱，從底層資產(chǎn)類型來看，目前交通基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的絕大多數(shù)為高速公路資產(chǎn)，高速公路行業(yè)整體發(fā)展較為平穩(wěn)。鐵路、機場、港口等領(lǐng)域暫未有資產(chǎn)參與，底層資產(chǎn)多元化發(fā)展仍待突破。

瑞思研究院分析，高速公路行業(yè)已進入成熟期末尾，新增路段和改擴建路段的盈利壓力較大；同時成本逐年增長，從2013年每公里7000萬增長至2020年的1.3億，部分高速公路單公里造價甚至達到10億以上。交通基礎(chǔ)設(shè)施向立體、綜合交通發(fā)展，但投資體量有限；未來交通的智能化、綠色化，需要較大的投資機會才能實現(xiàn)趨勢的扭轉(zhuǎn)。

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