1、物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，根據相關法律法規，《物業管理委托合同》自動解除，此時可以更換物業公司。
2、當物業公司存在管理不作為或管理不到位的情況，例如服務質量差、反應遲鈍等，業主大會有權決定重新選聘物業管理企業。在此情況下，通常需要召集全體業主大會，針對物業管理事宜進行投票表決。如果有2/3以上的業主同意，即可更換物業公司。
3、在《物業管理委托合同》所約定的事由出現時，也可能需要更換物業管理企業。這種情況下，業主委員會可以根據《物業管理委托合同》的約定直接進行處理。
小區換物業公司的具體流程
1、業主大會表決
根據《物業管理條例》及相關法律法規，小區業主可以聯名提議召開業主大會，討論并表決是否需要更換物業公司。這一步驟是更換物業公司的起點，至關重要。
(1)提議與籌備：業主需要按照法定程序，聯名向業主委員會提出召開業主大會的提議，并明確提出更換物業公司的理由和依據。
大會召開：業主大會應當由全體業主參加，或按照《民法典》和《物業管理條例》的規定，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。
(2)表決規則：需經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，才能通過更換物業公司的決議。
這一過程中，業主大會的表決結果具有法律效力，是后續操作的基礎。
2、通知原物業公司
一旦業主大會通過更換物業公司的決議，業主委員會需及時通知原物業公司，辦理解聘手續。
(1)書面通知：業主委員會應提前六十日書面通知原物業公司，明確終止合作的意向和具體時間。
(2)合同解除：雙方需按照物業服務合同的約定，協商解除服務協議的具體事宜，確保合同解除過程合法合規。
3、擬定管理要求和費用標準
為確保新物業公司能夠滿足小區的管理需求，業主委員會需擬定新的管理要求和費用標準。
(1)制定方案：業主委員會應結合小區實際情況，制定詳細的管理要求和費用標準，包括服務內容、服務質量、收費標準等。
(2)公開征求意見：方案制定后，應在小區內進行公示，公開征求業主意見，確保方案的科學性和合理性。
4、公開招標
為確保新物業公司的選擇過程公開透明，業主委員會應通過公開招標的方式邀請物業公司進行投標。
(1)發布招標公告：通過小區公告、登報和網絡等方式向社會公開發布招標公告，明確競選單位條件、報名截止日期等。
(2)組織報名與答疑：接受物業服務企業的報名，并確定時間組織選聘單位勘查項目并答疑。
這一過程中，業主委員會應確保招標過程的公正性和透明度，避免暗箱操作。
5、評標與公示
招標結束后，業主委員會需組織評標工作，并將評標結果向全體業主公示。
(1)成立評標小組：評標小組應由物業評標專家、業委會委員和業主代表組成，確保評標過程的公正性。
(2)開標與評標：在規定的時間、地點開標，評標小組成員獨立詳細閱讀、審查競選文件，并給出評分。
(3)公示結果：評標結束后，將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示，確保評標結果的透明度和公信力。
6、簽署物業管理協議
確定中標企業后，業主委員會需與中標的物業公司簽署物業管理協議。
(1)合同內容：物業服務合同應明確雙方的權利和義務，包括服務范圍、服務標準、服務期限、收費標準等關鍵條款。
(2)公示合同：合同簽訂后，業主委員會應將合同內容在小區內進行公示，確保業主的知情權和監督權。
7、新老物業公司交接開展物業承接查驗
為確保物業服務的連續性，新老物業公司之間需進行詳細的交接工作。
(1)交接內容：交接工作包括財務結算、資料移交、設施設備查驗等，確保所有事項都得到妥善處理。
(2)物業承接查驗：在交接過程中，業主委員會應組織物業承接查驗工作，對小區的設施設備、檔案資料等進行全面檢查，確保新物業公司能夠順利接手。
8、新物業公司進場
完成交接工作后，新物業公司正式進場，開始為小區提供物業服務。
(1)發布公告：業主委員會應及時向全體業主公告新物業公司的服務內容和聯系方式，確保信息透明。
(2)監督服務：業主委員會應監督新物業公司的服務情況，確保其按照合同約定履行服務義務。
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