早在4年前，剛退休不久的陳女士通過搖號，購買了位于西安市公園南路的一套小區商品房。當開發商登報通知交房時，由于她發現其未取得消防部門驗收及建設工程竣工驗收備案表，遂以合同違約起訴至法院，要求開發商支付逾期交房違約金并承擔交房前產生的所有費用。一審勝訴后，開發商不服上訴，經西安市中級人民法院審理，最終她再次勝訴。但拿到開發商支付的逾期交房違約金后，她卻并不開心，因為要收房時，小區物業要她交清五千元的物業費后才能拿鑰匙。
以開發商交房不夠交房條件訴至法院，兩審均勝訴
陳女士介紹，她所購的商品房房屋面積110多平方米，總價款126萬多元。當時合同約定交房時間為2022年9月30日前，條件是該房屋交付時已取得建設工程竣工備案證明文件，但后來交房時，由于發現開發商并未達到交房條件，才一紙訴狀將其告到法院，并勝訴。
據(2024)陜0113民初22631號民事判決書顯示，針對原告陳女士關于開發商未取得建設工程竣工驗收備案表一事，被告陜西東生置業有限公司辯稱系由于行政機關之間、內部部門之間審批沖突導致，并非其自身原因，故不應承擔責任。西安市雁塔區人民法院審理認為，陳女士與開發商簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，雖開發商在報紙上登報通知交房，但未達到合同約定的收房條件，因此應承擔逾期交房的法律責任。
由于不服一審判決，被告陜西東生置業有限公司上訴至西安市中院。中院經審理認為，其上訴請求部分成立。但根據2024年3月21日西安市雁塔區住房和城鄉建設局出具的《特殊建設工程消防驗收意見書》，直到此日案涉房屋才通過了消防驗收、達到了交房條件，故終審判決將開發商支付給陳女士的逾期交房金由45634元變更為34082.34元。
雖然勝訴 但物業費交過才能拿鑰匙
拿到勝訴的判決書，陳女士想著可以順利收房了，可沒想到隨后卻是一波三折。
“我在今年4月12日去國風世家售樓部收房，售樓部審驗了資料(房屋買賣合同、交款收據，身份證等)后，給單子讓我去小區物業辦收房。到物業辦后，工作人員帶我去驗房。可驗房完畢，物業辦卻要求我先把2022.9.25至今的物業費交了才能辦理后續交鑰匙等手續。我說，這期間是因為開發商一直未達到交房條件，所以物業費應該由開發商承擔，而不是我繳納，可物業工作人員堅持說這是執行公司規定，所以當天并沒有收成房，”陳女士說，第二天，她又一次前往國風世家小區，并找到物業辦一位負責人，由于了解到同小區其他業主收房的艱難過程，加上自己也著急入住，就主動表示愿意適當的繳納一些，對方說要向領導匯報才能答復，便約定周三給答復，“到了16日(周三)，物業辦給我打電話，說因為我溝通時比較通情達理，所以物業費可以以收到判決書的時候開始收，我就提出這期間房子都未交付，可否按空置收費?對方又說她得去問領導，后電話回復說領導同意了，可以來收房了，但沒想到第二天去了以后，對方又變卦了”。
陳女士介紹，17日她和家人專門請假前往國風世家小區收房，去了以后，物業又說物業費必須從2022年9月開始收，后聯系其經理，居然回復說要按全款交。一氣之下，她先后向轄區住建局房產科、國風世家小區所屬的康寧社區以及12345熱線進行了反映，但得到的答復都是由于沒有執法權，只能盡協調之力。無奈之下，她撥通了本報新聞熱線。
小區物業辦：可按空置收取70%物業費
4月22日，陳女士與華商報大風新聞記者一同來到國風世家小區售樓部。售樓部工作人員表示，陳女士的材料之前已經審核過，并發給了“交房程序表”，讓去物業辦按流程收房。而物業辦，工牌尾號為“020”的工作人員也表示，該表共有五欄，其中第一項審核已經蓋章通過，只要按流程通過四項，最后就是發鑰匙了，但當時由于陳女士未交物業費，流程沒有走完，所以就沒辦法給鑰匙。
陳女士解釋，自己并不應該交這筆物業費。因為雖然房屋已經竣工，但事實上并未實際交付，所以相關的物業費用應由建設單位承擔。對此，物業辦工牌尾號為“014”的工作人員告訴記者，開發商竣工后，小區轉由物業管理，物業服務隨即展開，業主不能因為入不入住而拒絕繳納物業費。如果業主認為開發商應該承擔該物業費用，可自行通過合法手段要求開發商承擔。
由于在交與不交物業費上與物業辦產生分歧，陳女士隨后又找到物業辦負責人李某。李某表示，該辦是依據物業管理條例收取的物業費， 不過針對她的情況，物業辦可以按房屋空置收取70%物業費，如當天交費，還以享受3個月的免費停車。但陳女士稱，此前同她一樣情形的還有多人，其中有兩人未交物業費而也收了房，可李某稱自己不清楚此事。
經歷了數月的訴訟和連日的奔波，陳女士說已經心力交瘁。她告訴記者，“實在不行今天就把物業費交了算了……”。
當日晚間，陳女士稱已經按空置交了4500多元的物業費。不過，她表示自己實在是等不及才交費收房的，隨后將繼續通過訴訟，維護自己的權益。
律師觀點：陳女士有理由拒交物業費
陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為：本事件中，逾期交房是開發商造成的，業主陳女士并無過錯，因此，在未交房、逾期交房期間的物業費用理應由開發商承擔，“《物業管理條例》第四十一條第二款明確規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。據此，因房屋不符合交付標準而導致逾期收房，在此期間的物業費不應由業主承擔，而應當由建筑單位即開發商向物業公司交納。所以，物業公司將交納物業與交鑰匙捆綁起來，甚至以業主陳女士交納物業費裹挾交鑰匙的做法于法無據，陳女士有理由拒交物業費”。
趙良善建議，物業公司應盡量與陳女士協商解決此事，可以先向陳女士交鑰匙，事后向開發商索要。如雙方無法達成共識，陳女士可收集證據向住建部門投訴，或通過法律途徑解決。
陜西豐瑞律師事務所高級合伙人、資深律師朱長江也認為，單純就物業費收取而言，當事人和物業辦事是可以協商的，但如果是由于開放商的原因導致業主沒辦法收房、收不了房，卻要向業主收取物業費，顯然是不合理的。
華商報大風新聞記者 潘津 文/圖
來源：華商網-華商報
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