近期上海新房市場(chǎng)“紅盤”涌現(xiàn)。

4月以來(lái)，翡云悅府、保利海上印、浦發(fā)蓮園、中環(huán)置地中心望云等樓盤接連開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，均取得不錯(cuò)成績(jī)，認(rèn)購(gòu)率最高超過(guò)了400%。

在上海土拍“價(jià)高者得”規(guī)則重啟后，開(kāi)發(fā)商正通過(guò)低密社區(qū)、豪華會(huì)所、品質(zhì)升級(jí)吸引購(gòu)房者，在部分板塊，盡管新入市項(xiàng)目單價(jià)有所上漲，但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，購(gòu)房者愿意為品質(zhì)支付產(chǎn)品溢價(jià)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，新房市場(chǎng)正從“拼價(jià)格”轉(zhuǎn)向“拼品質(zhì)”，品質(zhì)更優(yōu)的房子即使價(jià)格略高，仍可能獲得更好的銷售表現(xiàn)。

部分新房?jī)r(jià)格上漲但熱度不減

4月24日，位于上海市閔行區(qū)的樓盤保利海上印結(jié)束認(rèn)購(gòu)，該批次共推出104套房源，吸引248組客戶認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率超過(guò)230%，觸發(fā)積分搖號(hào)。

至此，今年上海已經(jīng)至少有9個(gè)新房項(xiàng)目觸發(fā)積分。

保利海上印為去年11月保利置業(yè)競(jìng)得的“梅隴地王”地塊，當(dāng)時(shí)保利置業(yè)花了約25.95億元拿地，溢價(jià)率為18.5%，成交樓板價(jià)為48665元/平方米。

由于上海從去年年中的土拍就恢復(fù)了“價(jià)高者得”模式并取消了“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”，在保利拿下梅隴地塊后，外界一度猜測(cè)未來(lái)的新房?jī)r(jià)格將達(dá)到8萬(wàn)元/平方米。

最終，保利海上印項(xiàng)目以均價(jià)7.91萬(wàn)元/平方米入市，比同一板塊早幾個(gè)月開(kāi)售的樓盤貴了2000多元每平方米。

從認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，盡管板塊價(jià)格有所上漲，但購(gòu)房者的熱情仍然高漲。

類似的情況也發(fā)生在寶山區(qū)的南大板塊。近期，位于寶山南大的中環(huán)置地中心望云項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購(gòu)，該樓盤推出的148套房源累計(jì)收獲157組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到106%，此次開(kāi)盤均價(jià)為6.95萬(wàn)元/平方米。

該樓盤的開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)置地曾于2023年和2024年先后拿下寶山南大板塊豐翔路站TOD一期和二期地塊，總拿地金額高達(dá)116億元。

華潤(rùn)拿地后，項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)9次開(kāi)盤，累計(jì)已經(jīng)賣出超過(guò)1750套房源。該項(xiàng)目第一期“潤(rùn)府”是去年上海唯一非豪宅屬性的“百億盤”，單盤銷售量超過(guò)1300余套。

而近兩年來(lái)，寶山南大板塊的新房?jī)r(jià)格上限，先是從6.3萬(wàn)/平方米漲至6.6萬(wàn)元/平方米，后又漲至6.95萬(wàn)元/平方米。雖然價(jià)格上漲，但樓盤認(rèn)購(gòu)情況依舊不錯(cuò)。

除了上述兩個(gè)樓盤，近期還有許多樓盤在各自板塊都創(chuàng)下了高認(rèn)購(gòu)率紀(jì)錄。比如，位于浦東新楊思的翡云悅府認(rèn)購(gòu)率高達(dá)412%，創(chuàng)下今年以來(lái)上海新房市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)率紀(jì)錄；前灘南三林濱江板塊的前灘公館，近期認(rèn)購(gòu)率高達(dá)335%；位于浦東曹路的金海汀云臺(tái)認(rèn)購(gòu)率也達(dá)到312%；位于徐匯濱江的能建西岸譽(yù)府認(rèn)購(gòu)率高達(dá)272%；位于浦東北蔡的樓盤浦發(fā)蓮園認(rèn)購(gòu)率達(dá)到326%。

據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年3月入市的29個(gè)項(xiàng)目中，近半數(shù)認(rèn)購(gòu)率超過(guò)100%，有7個(gè)“日光”項(xiàng)目。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月上海新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)跑全國(guó)。受土拍規(guī)則調(diào)整和近期土地市場(chǎng)溢價(jià)率上行影響，未來(lái)新房?jī)r(jià)格整體走強(qiáng)或?qū)⑹谴髣?shì)所趨。4月19日，上海有6個(gè)商品住房項(xiàng)目獲批上市，共涉及680套房源，其中4個(gè)樓盤備案均價(jià)較上批次有所上漲，2個(gè)樓盤的備案價(jià)有所下調(diào)。

首次改善型樓盤活躍度提升

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年第一季度，上海住宅類商品房銷售面積達(dá)到329.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%。進(jìn)入4月份后，從成交量和入市樓盤認(rèn)購(gòu)率來(lái)看，市場(chǎng)仍保持較高活躍度。

為什么上海的新房市場(chǎng)熱度不減？記者發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的改善型新房市場(chǎng)，涌現(xiàn)出了更多符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。

比如，盡管有部分板塊新入市樓盤的均價(jià)比之前貴了數(shù)千元每平方米，但是從小區(qū)舒適度來(lái)看，這些樓盤的容積率更低，還推出架空層共享空間和數(shù)千平方米的豪華會(huì)所；戶型設(shè)計(jì)方面，已有數(shù)個(gè)新樓盤以大橫廳、270度轉(zhuǎn)角飄窗為主要賣點(diǎn)；從品質(zhì)升級(jí)方面來(lái)看，不少樓盤推出鋁板外立面以及更高品質(zhì)的空調(diào)、地暖和衛(wèi)浴設(shè)施。

越來(lái)越多的樓盤將“高裝標(biāo)”當(dāng)作宣傳點(diǎn)，也有樓盤表示會(huì)將5000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)簽入合同。一位近期購(gòu)買了這種高裝標(biāo)新房的購(gòu)房者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“我比較看重樓盤的花園和會(huì)所做得怎么樣，高品質(zhì)的樓盤，居住在里面感覺(jué)就像在五星級(jí)酒店度假，所以我是愿意支付品質(zhì)溢價(jià)的。”

58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，好房子本身的品質(zhì)將成為購(gòu)房更重要的考量因素，品質(zhì)更優(yōu)的房子即使價(jià)格略高，仍有可能獲得更好的銷售表現(xiàn)。

近年來(lái)，“好房子”的概念很火，今年被首次納入政府工作報(bào)告。58安居客研究院分析師盛福杰表示，好房子不是新概念，在不同時(shí)代有不同演繹，目前好房子的兩大發(fā)展方向一是通過(guò)容積率優(yōu)化提升產(chǎn)品獲得感，二是通過(guò)層高、電梯、陽(yáng)臺(tái)、戶型等要素的升級(jí)來(lái)提升居住品質(zhì)。58安居客在對(duì)市場(chǎng)用戶的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下購(gòu)房者對(duì)居住舒適度非常關(guān)注，關(guān)注占比達(dá)60%以上。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦則在近期的上海新房市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)，賣得好的樓盤未必都在傳統(tǒng)核心區(qū)域，也未必都是價(jià)格“10萬(wàn) ”的豪宅。

“好地段不一定是指市中心，外圍區(qū)域也有‘好地段’，像寶山、嘉定近期都有樓盤去化不錯(cuò)，再遠(yuǎn)郊一點(diǎn)的片區(qū)如松江有軌道交通、有TOD的地方，如果樓盤再有品牌開(kāi)發(fā)商加持，基本上都賣得挺好?！北R文曦說(shuō)道。

由于豪宅供應(yīng)量暫時(shí)減少，在4月份的上海新房成交榜單中，單價(jià)“10萬(wàn) ”項(xiàng)目有所減少，而剛需和首改類項(xiàng)目則表現(xiàn)不俗。盧文曦表示，近期“4字頭”“5字頭”首次改善項(xiàng)目的活躍度在穩(wěn)步提升，成交榜單中有6個(gè)此類產(chǎn)品，并且排名上處于第一位和第二位，這類項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)揮可以促進(jìn)樓市交易回升。

盧文曦預(yù)判，在改善型住宅賽道，總價(jià)700萬(wàn)元以上新房交易活躍度具備延續(xù)性，置換型買家還會(huì)源源不斷入市，后續(xù)改善型項(xiàng)目依舊有熱賣的機(jī)會(huì)。

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