在房地產行業深度調整的2024年，國資背景開發商已然感受到經營的壓力。

珠海國資開發商華發股份（600325.SH）日前發布的業績顯示，2024年，該公司實現全口徑銷售約1054億元，同比下降約16%；實現營業收入599.92億元，同比下降16.84%；歸母凈利潤9.51億元，同比下降48.24%；毛利率也下降至14.32%；基本每股收益0.35元，同比下降超5成。

鑒于業績下滑是地產企業面臨的普遍問題，華發股份表示，未來仍將持續扎根珠海，加強對高能級城市的投資布局，并著力拓展核心城市、核心地段的城區盤。

19億大額計提

去年并不是華發股份首次出現業績下滑。數據顯示，2022年-2024年以來，華發股份的歸母凈利潤逐年走低，從超26億元降至9.51億元，毛利率從20%以上降至約14%，凈資產收益率也從14%以上降至4.39%。

對此，華發股份董事局副主席兼總裁陳茵在業績說明會上回應稱，房企盈利水平下滑是行業普遍現象，2024年，房地產市場仍在底部運行，受前期銷售額下滑和年內竣工結轉放緩影響，行業內公司普遍出現營業收入規模同比下降的情況。同時，近三年多數城市面臨較大調整壓力，市場下行，銷售端價格持續承壓，隨著這部分銷售資源逐步轉入竣工交付，短期內結轉毛利率出現下滑；同時部分城市的超預期下行對存貨賬面價值也形成不利影響，房企利潤空間持續收窄。

值得提及的是，過往兩年間，房企拿地價格普遍較高，導致利潤空間普遍較低，至今仍在消化此前的“包袱”。

具體到華發股份，2024年末，該公司綜合考慮房地產項目所在地的市場狀況，項目自身的定位、開發及銷售計劃等因素，對開發成本、開發產品的可變現凈值進行了減值測試。經測試，華發股份對房地產開發項目存貨跌價準備新增計提金額為15.54億元。疊加應收賬款等，2024年，華發股份合計新增計提的相關資產和信用減值準備合計為19.67億元，導致其在報告期內的利潤總額減少19.67億元，凈利潤減少16.25億元，歸屬于母公司股東的凈利潤減少12.44億元。

因此，陳茵表示，在行業深度調整中持續承壓的背景下，“公司的營收利潤情況符合行業整體變動趨勢。”

投資漸顯謹慎

過去幾年間，華發股份大手筆擴張布局。克而瑞統計的《房地產企業新增貨值TOP100排行榜》顯示，2022年、2023年間，華發股份分別以新增貨值717.6億元、682.4億元位列行業第12位。其中，2023年一年，華發股份就新增了23宗土地，聚焦于上海、杭州、成都三地，占比超75%。

這也推動華發股份的行業排名得以逆勢上漲。根據克而瑞數據，2021年至2023年，華發股份在全口徑銷售榜上的排名從第32位躍升至第14位。

2024年，華發股份則以全年1054.44億元的全口徑銷售額，同比有16%的降幅，但行業排名同比提升4個身位，躋身克而瑞2024年度銷售榜TOP10。

不過，受市場下行的影響，華發股份在市場高位時購入的項目陷入銷售不佳的短暫困境。

例如，2023年7月，華發股份在上海以超70億元拿下的松江區一項目，溢價率10%，達到當時的觸頂價，但該項目后期的去化情況不佳。2024年3月，項目首開312套房源，認購率僅36%；據網上房地產信息，該項目現已推出660套房源，去化率約69%。另一位于青浦的項目，2024年6月首開至今，目前去化率則僅42%。

另外值得關注的是，華發重倉的華東區域，盈利能力也出現下滑。數據顯示，作為該集團營收貢獻在3成以上的區域，華東實現營收超219億元，毛利率僅9.34%，同比減少4.32個百分點。

連續兩年大舉拿地并未及時取得理想去化之后，2024年華發股份在投拓方面開始變得謹慎，全年僅新增6個項目，新增貨值約197.6億元，位于行業第27位。

陳茵表示，中長期看，城鎮化率提升、改善性需求釋放及“好房子”標準升級，將推動行業向高質量發展轉型，綠色建筑、智慧社區等新興領域占比有望持續擴大，市場分化中，核心城市優質資產仍具結構性機會。“2025年我們將聚焦上海、杭州、成都、深圳等核心城市核心地段，堅持獲取能夠快速開盤、快速去化的優質項目。”

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