本報(bào)記者 趙 曦 □ 黃芷凌
今年政府工作報(bào)告提出，“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’?！比涨鞍l(fā)布的《2025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《藍(lán)皮書(shū)》）指出，四大一線城市中租房人口規(guī)模接近4000萬(wàn)人，占比接近50%。在全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)中，35歲以上的租戶占比達(dá)35%以上。隨著主流置業(yè)人群回歸租房市場(chǎng)，居住品質(zhì)逐漸成為核心訴求。
然而，記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，面對(duì)不斷增長(zhǎng)的品質(zhì)租房需求，出租房的裝修老舊、設(shè)施缺失、服務(wù)不足等問(wèn)題日益凸顯。業(yè)內(nèi)專家表示，建立由政府引導(dǎo)，多元市場(chǎng)主體參與的保障性租賃住房供應(yīng)體系將有效帶動(dòng)家具、家電換“綠”、換“智”，滿足租戶多樣化需求，激活住房租賃市場(chǎng)價(jià)值。
供應(yīng)主體超90%是個(gè)人房東
出租房普遍存在老舊問(wèn)題
“看了幾套房子，有的衛(wèi)生間墻磚滲水、墻壁發(fā)霉，有的墻紙脫落、地板磨損嚴(yán)重，有的家電都是些沒(méi)聽(tīng)過(guò)的品牌，還是三級(jí)能耗?！毕M(fèi)者張女士一邊向記者展示手機(jī)里的看房視頻，一邊對(duì)記者說(shuō)，“雖然這些房子是直接跟房東簽合同，避免了二房東臨時(shí)跑路等糾紛，但裝修質(zhì)量實(shí)在讓人難以接受。”
實(shí)際上，上述租戶的經(jīng)歷并非個(gè)例。記者于4月2日加入了小紅書(shū)平臺(tái)中的北京租房社群，截至4月21日，社群成員共有497人。記者觀察發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)成員都對(duì)曾經(jīng)或正在居住的出租房表示過(guò)不滿，例如房屋廚衛(wèi)設(shè)施、公共配套較差，裝修過(guò)時(shí)，房東不及時(shí)履行維修義務(wù)等。
“目前，租戶對(duì)房屋的需求主要集中在以下四個(gè)方面：一是穩(wěn)定的房源與租金。二是房屋的環(huán)保與安全。尤其近年來(lái)，因出租房甲醛超標(biāo)導(dǎo)致租戶患病的事件屢見(jiàn)不鮮，環(huán)保成為租戶極為關(guān)注的因素。三是智能化需求。隨著技術(shù)的飛速發(fā)展，智能化家居逐漸成為年輕租戶的剛需。例如，智慧健身、娛樂(lè)等設(shè)備，以及一些智能小家電都受到租戶的青睞。四是個(gè)性化需求。例如網(wǎng)絡(luò)主播、自由設(shè)計(jì)師等人群希望獲得更滿足其職業(yè)需求的場(chǎng)景設(shè)計(jì)和居住環(huán)境。”萬(wàn)華生態(tài)集團(tuán)副總裁、萬(wàn)華生態(tài)新家裝集團(tuán)總裁劉湘文告訴記者，但目前租賃市場(chǎng)中的房屋很難滿足租戶日益升級(jí)的居住需求。
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，供應(yīng)主體90%以上是個(gè)人房東。《藍(lán)皮書(shū)》調(diào)研結(jié)果顯示，個(gè)人房東手中的房源普遍存在老舊問(wèn)題，超50%房齡在10年以上、超20%房齡已有20年以上。
房東不愿簽訂長(zhǎng)期租約
短期租賃關(guān)系致使修繕動(dòng)機(jī)較弱
記者通過(guò)社交媒體平臺(tái)聯(lián)系到幾家裝修公司，其設(shè)計(jì)師大多表示，租賃市場(chǎng)的裝修質(zhì)量往往差于房東用于自住的房屋?！拔覀兺ǔ?huì)先詢問(wèn)客戶是自住還是出租，根據(jù)客戶的不同需求提供相應(yīng)的裝修方案，整體而言，房屋用于出租的客戶會(huì)選擇性價(jià)比更高一些的方案?！蹦逞b修公司的設(shè)計(jì)師說(shuō)。
同時(shí)，貝殼研究院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在高度分散的個(gè)人租賃市場(chǎng)中，房東具有較強(qiáng)的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。他們不愿簽訂長(zhǎng)期租約，甚至隨意漲租金、中斷租約，不及時(shí)履行維修義務(wù)，迫使租戶不得不經(jīng)常尋找更適合的房源。這種短期的、不確定性較強(qiáng)的租賃關(guān)系使得房東和租戶修繕、維護(hù)出租房的動(dòng)機(jī)較弱，導(dǎo)致房屋品質(zhì)下降。
北京大學(xué)租賃住房課題組認(rèn)為，發(fā)展長(zhǎng)租房，形成較為穩(wěn)定的租賃關(guān)系是規(guī)范租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)。而發(fā)展長(zhǎng)租房首先要解決住房租賃市場(chǎng)高度分散的問(wèn)題，將租賃住房供給主體由游離監(jiān)管之外的個(gè)人房東轉(zhuǎn)變?yōu)榧{入監(jiān)管規(guī)范運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)。
記者了解到，在我國(guó)目前的住房租賃市場(chǎng)體系下，長(zhǎng)租房供給主體包括保障性租賃住房和市場(chǎng)化長(zhǎng)租房?jī)深悺Ｆ渲?，市?chǎng)化長(zhǎng)租房是指長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)將收租房屋進(jìn)行統(tǒng)一裝修后，再租賃給租戶。租賃期間長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)還會(huì)提供維修、保潔等服務(wù)。在這種模式下，由于租賃企業(yè)的裝修成本攤銷在全部租賃期限中，收益將隨著租賃期限的增長(zhǎng)而提高。因此，對(duì)品質(zhì)較差、需付出更高裝修成本的房屋，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)更有可能向房東提供有競(jìng)爭(zhēng)力的租金回報(bào)，從而達(dá)成更長(zhǎng)期限的租約，實(shí)現(xiàn)租戶居住質(zhì)量、房東租金收益和長(zhǎng)期租賃住房供應(yīng)的多方共贏。
根據(jù)“2025房東年度期待十大熱詞”調(diào)研，個(gè)人房東對(duì)2025年出租生活最期待的前三大關(guān)鍵詞分別是：穩(wěn)定、省心、安全，且更愿意一步到位——將房屋直接交由長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管運(yùn)營(yíng)。
滿足高品質(zhì)居住需要
多元共建保障性租賃住房供應(yīng)體系
“然而，機(jī)構(gòu)出租畢竟是商業(yè)行為，需要在投資回報(bào)率和住房品質(zhì)之間找到平衡點(diǎn)。尤其是在環(huán)保方面，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)若將環(huán)保等級(jí)提高到無(wú)甲醛級(jí)別，可能會(huì)影響其投資回報(bào)率。同時(shí)，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)拿下住房后通常都是簡(jiǎn)單統(tǒng)一裝修，難以滿足租戶的智能化與個(gè)性化需求。”劉湘文表示，要想建立起一個(gè)房源供應(yīng)充足、租賃關(guān)系穩(wěn)定、租金水平合理、市場(chǎng)秩序規(guī)范、住房品質(zhì)過(guò)硬的長(zhǎng)租房供應(yīng)體系，離不開(kāi)政府的參與。
據(jù)公開(kāi)報(bào)道，近年來(lái)，我國(guó)不斷加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，擴(kuò)大保障性租賃住房供給?！笆奈濉逼陂g，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房。2024年以來(lái)，多項(xiàng)支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房用作保障性租賃住房的政策措施相繼落地。各地積極響應(yīng)，加快保障性租賃住房建設(shè)步伐。
據(jù)了解，保障性租賃住房由政府政策支持，市場(chǎng)主體投資建設(shè)，主要面向無(wú)房的新市民和青年人。其租賃合同期限原則上不短于1年，最長(zhǎng)不超過(guò)3年，租金水平低于市場(chǎng)水平，且在租期內(nèi)不調(diào)整租金。租賃合同到期后，承租人經(jīng)重新審核仍符合準(zhǔn)入條件的，可以續(xù)租。
劉湘文介紹，“由于政府會(huì)向開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一定的補(bǔ)貼和稅收減免，保障性租賃住房的租金會(huì)低于同地段同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房租金。同時(shí)，保障性租賃住房裝修項(xiàng)目會(huì)鼓勵(lì)裝修企業(yè)使用全環(huán)保的家裝建材，并配備智慧生活服務(wù)系統(tǒng)?！崩?，萬(wàn)華生態(tài)集團(tuán)與河南省信陽(yáng)市政府合作的保障性租賃住房項(xiàng)目，采用綠色無(wú)甲醛板材及家具，并配備小米的全屋智能家居系統(tǒng)，為租戶帶來(lái)環(huán)保安全、智能舒適的生活；中建二局裝飾工程有限公司在保障性租賃住房中，采用低碳節(jié)能建筑材料和技術(shù)，并配備智能化監(jiān)測(cè)設(shè)備，全方位實(shí)現(xiàn)電耗、燃?xì)獗O(jiān)測(cè)及報(bào)警功能，達(dá)到便捷、安全的管控效果。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，保障性租賃住房應(yīng)按照“綠色、低碳、智能、安全”的標(biāo)準(zhǔn)，做好戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)供給。強(qiáng)調(diào)把保障性租賃住房建設(shè)成“好房子”，讓居民能夠住得健康，用得安全方便。如今，屋內(nèi)配備智能化的家居系統(tǒng)，公共空間設(shè)置影音區(qū)、書(shū)吧與健身房已成為不少保障性租賃住房的標(biāo)配。而面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的升高以及消費(fèi)者更加多元的租住需求，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)也開(kāi)始積極與國(guó)有企業(yè)合作，利用其在模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技運(yùn)營(yíng)能力上的優(yōu)勢(shì)，為保障性租賃住房提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士表示，我國(guó)城市住房正經(jīng)歷從“增量擴(kuò)張”向“存量?jī)?yōu)化”的歷史性轉(zhuǎn)變。為充分釋放住房租賃市場(chǎng)價(jià)值，引領(lǐng)家裝市場(chǎng)的綠色化、智能化升級(jí)，需通過(guò)政府引導(dǎo)、模式創(chuàng)新與多方協(xié)作，不斷適應(yīng)居民高品質(zhì)居住需要，加快建設(shè)人民滿意的保障性租賃住房供應(yīng)體系。
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