1、法律規定的不動產附屬物：根據法律規定，一些與房屋緊密相連、不可分割的附屬物，如房屋的固定裝修、門窗、內置衣柜等，一般被視為房屋的一部分，隨著房屋所有權的轉移而轉移，不能單獨出售。
2、有特殊約定的物品：如果在房屋買賣合同中明確約定某些物品不隨房屋出售，那么這些物品就不能賣。例如，賣方與買方約定房屋內的某件具有特殊紀念意義的燈具或家具仍歸賣方所有，那么在交房時賣方就有權將其帶走。
3、產權不屬于賣方的物品：如果房屋內有他人所有的物品，如租戶留下的家具、寄存在此處的物品等，賣方無權出售這些物品。
4、已抵押或被查封的物品：如果房屋或房屋內的某些物品已被抵押給銀行或其他債權人，或者被司法機關查封，在未解除抵押或查封的情況下，這些物品不能進行交易。
5、涉及個人隱私和專屬權利的物品：賣方個人的證件、文件、照片以及具有個人專屬性質的物品，如定制的服裝、個人收藏品等，不應該作為房屋的一部分進行出售，因為這些物品涉及個人隱私和專屬權利。
賣房子時如何與買家協商物品的歸屬問題
1、明確自身訴求
提前對房屋內的物品進行梳理，明確哪些物品是自己想要保留的，哪些是可以隨房屋一起出售的。對于有特殊紀念意義或價值較高的物品，要堅決保留;而對于一些與房屋裝修風格緊密結合、難以拆卸或拆卸后價值受損的物品，可以考慮隨房屋出售。
考慮物品的處理成本，如果搬運、存儲某些物品的成本較高，且物品本身價值不高，也可以考慮將其作為交易的一部分留給買家。
2、了解市場慣例
查閱當地房地產交易的相關資料，了解在類似房屋交易中，對于常見物品如固定裝修、廚衛電器等的歸屬處理慣例。例如，有些地區的慣例是房屋的固定裝修和內置家電(如嵌入式冰箱、烤箱等)通常隨房屋出售，而可移動的家具和電器則由賣方自行處理。
3、溝通協商
初次溝通：在與買家初步接觸時，可以先大致提及房屋內物品的情況，了解買家對物品歸屬的初步想法和需求。例如，詢問買家是否對房屋內的某些特定物品感興趣，或者是否有購買家具、電器等物品的預算和意愿。
深入協商：根據初次溝通的情況，進行更深入的協商。對于買家感興趣的物品，可以進一步討論價格、交付方式等細節。如果賣家希望保留某些物品，但買家希望一并購買，可以就物品的價值、賣家的情感因素等方面進行溝通，尋找雙方都能接受的解決方案。例如，賣家可以向買家說明某件物品具有特殊的紀念意義，希望能夠帶走，同時可以提出用其他物品或一定的價格優惠來彌補買家的需求。
靈活調整：協商過程中，雙方都可能需要做出一定的讓步。賣家可以根據買家的購買誠意和出價情況，適當調整自己的要求。比如，如果買家愿意以較高的價格購買房屋，賣家可以考慮將一些原本打算保留的物品留給買家，或者以較低的價格出售給買家。
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