一、有產(chǎn)權(quán)的情況：
1、村民自建且手續(xù)齊全的房屋：一些村民按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃和建設(shè)要求，在自己的宅基地上建造房屋，并辦理了相關(guān)的宅基地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證等合法手續(xù)，這類房屋具有完整的產(chǎn)權(quán)，村民對房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
2、經(jīng)過正規(guī)開發(fā)建設(shè)的商品房：在一些城中村改造項目中，經(jīng)過政府相關(guān)部門的審批，由有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的商品房，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有出讓土地，購房者在購買后可以依法取得不動產(chǎn)權(quán)證書，擁有合法的產(chǎn)權(quán)。
二、無產(chǎn)權(quán)的情況：
1、違規(guī)建設(shè)的房屋：部分村民未按照規(guī)劃和審批要求，擅自超面積建設(shè)、加層建設(shè)或者在非宅基地上建造房屋，這些違規(guī)建設(shè)的部分通常無法辦理合法產(chǎn)權(quán)證書，存在產(chǎn)權(quán)瑕疵。
2、小產(chǎn)權(quán)房：有些城中村的房屋是在集體土地上建設(shè)的，未經(jīng)過土地征收和出讓等法定程序，也沒有繳納土地出讓金，這類房屋通常只有村集體或開發(fā)商發(fā)放的所謂“房產(chǎn)證”，實際上并不具有合法的產(chǎn)權(quán)，屬于小產(chǎn)權(quán)房。
3、歷史遺留問題導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不明的房屋：由于城中村在歷史發(fā)展過程中存在一些復(fù)雜的情況，如土地權(quán)屬爭議、房屋建設(shè)年代久遠(yuǎn)資料缺失等，導(dǎo)致部分房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，難以辦理正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證書。
購買城中村的小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險
1、產(chǎn)權(quán)不合法：小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等相關(guān)費用，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同也無法在房管局備案，其產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。
2、產(chǎn)權(quán)不明晰：小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)可能存在多個主體，如村集體、開發(fā)商或其他合作方，各方之間的權(quán)益關(guān)系可能不明確，容易引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。而且，若房屋存在質(zhì)量問題或其他隱患，責(zé)任歸屬也難以界定。
3、無法交易：小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行合法的交易流轉(zhuǎn)。如果購房者想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，只能通過私下簽訂協(xié)議的方式進(jìn)行，這樣的交易不受法律保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益難以得到保障。
4、合同無效風(fēng)險：由于小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，購房合同可能被認(rèn)定為無效。一旦合同被確認(rèn)無效，購房者雖然可以要求返還購房款，但可能需要承擔(dān)房屋增值部分的損失，且可能面臨漫長的訴訟過程和較高的維權(quán)成本。
5、質(zhì)量無保障：小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)往往缺乏規(guī)范的監(jiān)管，施工質(zhì)量可能無法達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，存在建筑結(jié)構(gòu)安全隱患、消防設(shè)施不完善等問題，會對居住者的生命財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅。
6、配套不完善：城中村的小產(chǎn)權(quán)房周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施可能不夠完善，如交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施可能相對滯后，會給居民的日常生活帶來不便。
7、居住權(quán)益受限：購房者對小產(chǎn)權(quán)房只有居住權(quán)，沒有其他完整的權(quán)益。例如，在房屋面臨拆遷時，小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主可能無法獲得與合法產(chǎn)權(quán)房屋同等的拆遷補(bǔ)償，甚至可能得不到任何補(bǔ)償。
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