在政策強力提振之下，房地產市場在2024年踏上了止跌回穩之路。國家統計局數據顯示，去年第四季度全國成交同環比顯著改善，且一線及核心二線城市回升更快，市場修復態勢明顯。

作為行業龍頭，央企保利發展（600048.SH）始終把平穩發展擺在首要位置，提前預判、快速應變、精準施策，牢牢把握每個窗口和機遇，在行業整體深度調整期也交出一份韌性十足的高質量答卷。

最新發布的2024年業績報告顯示，保利發展全年實現簽約面積1796.61萬平方米，簽約金額3230億元，連續兩年穩居行業第一；全年營業收入3116.7億元，凈利潤97.4億元、歸母凈利潤50億元；全年回籠資金3277億元，回籠率達101%，同比提升1.3個百分點。同時，債務結構持續優化，經營性現金流連續七年為正，產品力持續躍升行業前列。

2025年，推動市場止跌回穩仍是房地產行業的核心主題。在29日舉行的業績發布會上，保利發展董事長劉平指出，中長期看房地產仍然是規模大、影響廣的重要行業。當前消費者的住房需求，已從單純居住轉向“好房子”帶來的更高品質生活體驗，是行業下階段平穩發展的堅實基礎。

站在行業轉型升級的關鍵節點上，劉平對房地產業表達了充分的信心，“我們在這個行業做了30年，人們對美好生活的向往是持續存在的。”保利發展繼續保持銷售、財務安全、品質制勝，以領跑者之姿穩健穿越市場周期波動。

業績根基穩，財務安全筑牢護城河

2024年，保利發展實現營業收入3116.7億元，這是其歷史上第二次實現營收超過3000億元。

房地產開發銷售貢獻了絕對大頭，全年實現竣工面積約3257萬平方米，高質量交付16.5萬套房源，開發結算收入實現2873.5億元，保證了營收規模的穩定。

主業保持穩健的同時，保利發展的多元業務也齊頭并進，“第二增長曲線”對業績的支撐力有效凸顯，合計實現營收243億元，在總營收中占比約7.8%，其中物業管理服務全年實現收入163億元，同比增長8.5%。

具體來看，到2024年末，保利發展的租賃住房、購物中心、酒店、寫字樓等商業經營類資產項目累計開業534萬方，全年實現收入約40億元。

其中，租賃住房板塊，煥新構建“和寓”公寓品牌，實現迅速擴張，在管租賃住房規模超過4.5萬間，在營租賃住房規模超過2.2萬間，同比增長47%；商業運營方面，持續完善構建“時光里、時光匯、X 時光”三大購物中心產品系，上海花木時光里、廣州魚珠時光等項目出租率連續三年提升。

值得一提的是，保利發展旗下的保利物業持續擴大物業服務規模和提升服務品質，截至2024年末，其合同管理及在管面積分別約為9.9 億平方米與8億平方米，全年實現物業管理服務收入116.7億元，同比增長15%，基本盤穩固；年內第三方的物業管理服務實現收入約49.87億元，較2023年同期增長約19.6%。

穩定住收入大盤的同時，保利發展加強科技創新，通過精細管控實現降本，打響利潤保衛戰。2024年，保利發展改革采購模式，統籌開展多項重點工程類、材料設備類集采，還搭建了智能化供應鏈管理系統，應用AIGC等先進技術，實現設計、采購、結算等全過程一體化管理，通過積極降本減少市場下行對銷售毛利率的影響。

得益于“向管理要效益”的有效實施，保利發展全年實現凈利潤97.4億元，歸母凈利潤50億元，結算毛利率約14%，較2023同期下降2個百分點，降幅同比收窄4個百分點，表現優于同行。

穩住規模、保住利潤的同時，對于保利發展這樣一家具備濃厚央企基因和責任感的企業來說，保持高質量發展的另一項重要衡量標準即是財務的安全健康。2024年，保利發展把財務底盤構建得越發堅實牢固。

報告期內，保利發展持續主動壓降有息負債規模，推動該指標減少至3488億元；其中，3年以上到期債務金額1381億元，占比較年初大幅提升8個百分點至39.6%，實現連續4年提升；資產負債率也實現連續四年下降，至74.3%。同期，保利發展的在手現金達1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動性儲備遠超行業均值。

穩健的表現，讓保利發展得到資本市場的長期認可，融資成本持續下降。2024年，保利發展新增有息負債綜合成本同比下降22BP至2.92%，有息負債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%，均創歷史新低。其中，公司債利率最低至2.20%，中期票據利率最低至 2.30%，短期融資券利率最低2.02%，均創下其直接融資同期限歷史新低。

銷售規模居首，16城連續三年排名前三

在房地產行業筑底回升的背景下，保利發展聚焦核心城市群，適時把握窗口期，并以精準投資保證了銷售規模的持續領先，推動自身市場份額的不斷擴張。

2024年，保利發展以3230.29億元的銷售金額連續兩年穩居行業第一，歸屬于股東的權益銷售金額相對穩定，實現約2465億元。其中，保利發展堅持深耕的38個核心城市貢獻的銷售占比再提升2個百分點，貢獻率達到 90%；一線城市四季度銷售面積同比增長40%，遠超行業平均水平。

在這38個核心城市中，保利發展的銷售市占率達7.1%，較2023年進一步提升0.3個百分點，有14個核心城市的市占率取得10%以上，有16個城市連續三年排名前三。

亮眼的銷售表現得益于保利發展對市場變化的敏銳捕捉，并能快速及時地推進策略調整，從而在不斷變化的行業形勢下，搶占先機，穩住經營基本盤。

2024年初，市場曾出現一陣波動，為應對這一狀況，保利發展在二季度果斷開展去化攻堅行動，推動存量煥新、動態調整推盤安排，推貨環比增長顯著，推動銷售實現1104億元，環比一季度提升75%，同比降幅較一季度收窄35個百分點。

2024年下半年，包括限購松綁、降首付、降利率、降存量房貸等各類房地產支持政策密集落地，保利發展緊緊把握政策集中出臺和市場信心修復的窗口期，第一時間祭出“保價”政策，堅定消費者信心。

快速高效的響應和積極的營銷策略，即刻反映在銷售層面上。2024年10月單月，保利發展實現銷售額423億元，同比提升28%，為全年銷售打下基礎，進一步鞏固了領先優勢。

與此同時，保利發展通過綜合施策加大存量去化，有針對性地對存量項目進行煥新，包括完善教育交通等配套資源、定制交付、展示煥新等方式提高項目市場競爭力。財報顯示，2022 年以前獲取的存量項目簽約面積1078萬平方米，推動在手存量項目面積持續下降；而2022年及以后獲取的增量項目銷售金額貢獻近2000億元，占全年銷售金額六成，對銷售規模實現了有力支撐。

2025年，保利發展繼續發力，聚焦核心城市的策略，在今年一季度實現銷售簽約金額630.27億元，保持同比增長的態勢，也是行業內為數不多一季度銷售額超過400億元的企業。

值得一提的是，在行業深度調整的當下，“有現金的銷售”是安全發展的核心。秉承這一策略，保利發展在2024年實現銷售回籠3277億元，當年銷售回籠率達79.6%，較去年進一步提升1.3個百分點。

資源結構優化，好產品打造核心競爭力

為了持續鞏固夯實基本盤，保利發展在維持合理財務杠桿的前提下，充分挖掘高能級城市的優質項目的投資機會，高筑墻、廣積糧，在市場筑底回升的過程中做好充足準備。

2022-2024年三年內，保利發展合計拓展項目總地價近4000億元，總貨值約7350億元，居行業第一；其中，2024年新拓項目共37個，總計容面積達1103萬平方米，項目權益比提升至88%，也創下近十年來的新高。

對于增量投資，保利發展也保持高度聚焦，持續投資確定性強的核心城市。2024 年，保利發展99%投資金額位于38個核心城市，74%投資金額位于北上廣一線城市的核心區域核心板塊。這樣的投資策略保證了項目的高效去化，2024年，保利發展手中當年拓展當年開盤項目共23個，銷售金額172億元，動態銷凈率超過9%。

確保新增項目保持高質量的同時，保利發展還加大力度推進去庫存，多措并舉優化在手資源結構，掌握發展主動權。報告期內，保利發展在手存量項目面積下降20%，存量項目去化面積占比近六成。

高質量投資和優質土儲是業績的基石，引領品質時代的“好房子”才是保證高質量發展的核心。保利發展認為，目前，住房需求已經從“有房住”轉向“住好房”，居民的改善性需求將繼續支撐行業發展，“好產品就有好價格”的時代已然來臨。

基于這一前瞻性的判斷，保利發展率先提出行業進入品質時代，在產品體系化建設方面持續發力。

2024年，保利發展公司以客戶為中心，不斷提升產品核心競爭力，以“好產品、好服務、好生活”為導向，構建起完善的“人文社區”產品品牌服務體系，形成“天悅人和”三大產品系十二大子品牌。這一產品品牌得到行業高度認可，在克而瑞中國房地產產品力榜單中大幅躍升至第二名。

在擁有先進產品理念和標準的同時，保利發展還通過強有力的內部管控，推動品質管理的體系化和標準化，保證設計、施工、查驗、交付的全流程品質標準，強化全過程品質提升，確保前端展示和最終交付效果匹配一致。

此外，保利發展還不斷通過科技創新優化開發鏈條，在海南試點了“快建體系”，實現拿地后14個月竣備，工期壓縮30%以上。在縮短開發周期的同時，確保產品品質可控，為產品力升級注入新動能。

高兌現度的產品和服務，不斷夯實并提升著保利發展的市場影響力。報告期內，保利發展首開的產品系項目中，有七成銷售流速達到板塊前2名，打造的寧波天珺、上海瑯悅、成都花照天珺、西安云谷和著等項目實現“全實景展示”，首開去化率超70%，產品市場競爭力獲市場認可。

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