5月7日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，將降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步調(diào)整。這也是繼2024年5月18日后的又一次下調(diào)。
100萬貸款少了5萬
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，住房公積金政策的“降息”是今年持續(xù)強(qiáng)調(diào)的，當(dāng)前降息符合預(yù)期，也更好發(fā)揮了公積金貸款方面的惠民和支持消費(fèi)功能。
“尤其是通過降息，減少了此前公積金貸款和商貸方面利差，確保公積金政策發(fā)揮更好的效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
第一財(cái)經(jīng)注意到，2015年之前，公積金貸款利率變動(dòng)較為頻繁，步入2022年以后，公積金貸款利率僅調(diào)整了2次，包括2022年10月1日下調(diào)一次、2024年5月18日下調(diào)一次。
而其間，LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)了6次之多，尤其是在2024年，5年期以上LPR密集下調(diào)了3次，地方房貸利率跟隨LPR下調(diào)，越來越多城市的商貸利率突破了住房公積金利率的下限，利率倒掛現(xiàn)象持續(xù)。
比如，去年10月，作為房貸利率“天花板”的北京、上海、深圳，首套房貸利率已經(jīng)低于五年期以上住房公積金貸款二套房利率，其余城市的首套房貸利率向著五年期以上住房公積金貸款首套房利率邁近；而廣州最低首套房貸利率已經(jīng)低于五年期以上住房公積金貸款首套房利率20個(gè)基點(diǎn)左右。
因此，市場(chǎng)也出現(xiàn)公積金貸款利率亟待下調(diào)的聲音。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次公積金貸款利率下調(diào)，將進(jìn)一步降低購房者的房貸成本。
以100萬元公積金貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款計(jì)算，此次調(diào)整前，月供為4136元，調(diào)整后將為4003元，減少133元。還款總額（本金 利息）從之前的149萬元變?yōu)?44萬元，直接減少近5萬元成本。
如以組合貸款商業(yè)住房抵押貸款與公積金貸款各100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次調(diào)降后，30年月供總計(jì)減少6.76萬元。
數(shù)據(jù)顯示，截至2025年4月末，全國30個(gè)大中城市商品房銷售面積同比下降1.7%，跌幅較2024年底明顯收窄。今年一季度，房地產(chǎn)貸款余額增加7500多億元，其中，新增個(gè)人住房貸款創(chuàng)2022年以來單季最大增幅。
廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，這表明去年三季度末出臺(tái)的一系列政策對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)起到了較為明顯的積極作用，商品房庫存水平逐漸從高位回落。
馬泓表示，下一階段，預(yù)計(jì)各地商業(yè)銀行將快速跟進(jìn)央行政策，逐步下調(diào)個(gè)人住房貸款利率，進(jìn)一步支持居民部門剛性和改善性住房需求釋放，央行將繼續(xù)延長和落實(shí)好房地產(chǎn)“金融16條”支持政策，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)金融支持力度，從而推動(dòng)和加快國內(nèi)商品房市場(chǎng)向供需平衡方向運(yùn)行，市場(chǎng)持續(xù)期待的止跌企穩(wěn)的目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。
LPR下調(diào)通道打開
發(fā)布會(huì)上，潘功勝還表示，將下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，即公開市場(chǎng)7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這意味著降息通道即將開啟，其對(duì)于促進(jìn)LPR下調(diào)以及相關(guān)的貸款利率下調(diào)等都有積極的作用，意味著今年二季度將計(jì)入降息和資金成本進(jìn)一步放寬的空間。
央行數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度，全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，據(jù)此計(jì)算，對(duì)于100萬貸款本金、30年期、等額本息的首套房商業(yè)銀行貸款，調(diào)整前還款總額（本金 利息）為154萬元、月供為4276元；調(diào)整后還款總額（本金 利息）為152萬元、月供為4221元，還款總額減少2萬元，月供減少55元。
“疊加最近幾年持續(xù)的LPR降息，給‘月供族’帶來非常明顯的減負(fù)效應(yīng)。”他說。
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