5月7日，央行宣布重大消息，降低個人住房公積金貸款利率25個基點，5年期以上首套房利率從2.85%降至2.6%，同時降低政策利率0.1個百分點 ，兩項利率合計調降35個基點。這是自2019年以來，5年以上公積金貸款利率的第二次調降，上一次調降是在2024年5月，降幅也為25個基點。

值得注意的是，此次住房公積金貸款利率調整范圍既包括新發放的住房公積金貸款，也包括存量住房公積金貸款。此次利率下調后，新發放的住房公積金貸款將執行新的利率，此前已發放的住房公積金貸款，利率將在2026年1月1日起下調。這可直接減輕借款人利息負擔，等同于增加居民收入，提升消費能力。

以一筆金額100萬元、期限30年、等額本息還款的首套個人住房公積金貸款為例，月供將由4136元降至4003元，減少約133元，總利息支出將減少約4.76萬元。

而如以組合貸款商業住房抵押貸款與公積金貸款額度各100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次利率降低后，累積30年月供減少6.76萬元。

百萬房貸30年節省超4.7萬

在5月7日國新辦新聞發布會上，央行行長潘功勝宣布，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。其中，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。這預計每年將節省居民公積金貸款利息超過200億元，有利于支持居民家庭的剛性住房需求，有助于房地產市場止跌企穩。

降低住房公積金貸款利率對于支持消費有重要助力。此前，中辦、國辦《提振消費專項行動方案》已提出“適時降低住房公積金貸款利率”。降低住房公積金貸款利率0.25個百分點，是人民銀行推動提振消費政策措施落地見效的有力舉措。

此次下調住房公積金貸款利率幅度與2024年5月相同。2019年以來，5年以上公積金貸款利率僅調降2次共40BP。在本次調整前，5年以上公積金貸款利率為首套2.85%、二套3.325%，調整后將分別降至2.6%、3.075%。

以貸款100萬元、等額本息還款30年為例，調整前首套房利率2.85%，月供4136元，總利息48.88萬元；調整后按新利率2.6%計算，月供4003元，總利息44.12萬元，月供每月減少133元，總利息減少4.76萬元。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，此次公積金貸款利率下調，每年將節省居民公積金貸款利息支出超200億元，極大地支持了居民家庭剛性住房需求，也為部分城市下調住房商業貸款利率釋放了空間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，此前商業貸款利率與公積金利率差距小，且公積金貸款額度受限，導致貸款積極性不高。此次調整，在商業貸款利率未直接降低的情況下，拉開二者差距至40個基點，疊加各地提高公積金貸款額度，有助于提升公積金貸款利用效率，更好發揮降成本效應，支持剛需和改善性住房需求。

穩樓市組合拳出擊

在當天的發布會上，金融監管總局局長李云澤也宣布了穩樓市政策。李云澤指出，近期將推出八項增量政策，其中針對房地產明確提出“加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度” ，包括完善房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導金融機構保持房地產融資穩定，滿足剛性和改善性住房需求，強化高品質住房資金供給。

目前，商業銀行審批通過的“白名單”貸款已增至6.7萬億元，支持1600多萬套住宅的建設和交付。各地金融機構正從住房金融供給端發力，支持房企存量信貸業務合理展期，在一定程度上滿足房企融資需求，緩釋房企流動性風險。

陳文靜認為，在中央政治局會議定調后，金融部門積極跟進，本次會議釋放的政策舉措范圍和力度超預期，對提振房地產市場信心、穩定市場預期作用積極。

從市場表現來看，4月核心城市土地市場熱度不減。重點城市新房銷售面積在低基數下同比基本持平，核心城市在優質供應帶動下銷售延續增長；二手房成交量整體同比延續增長。

截至2025年4月末，全國30個大中城市商品房銷售面積同比下降1.7%，跌幅較2024年底明顯收窄。今年一季度，房地產貸款余額增加7500多億元，其中，新增個人住房貸款創2022年以來單季最大增幅。

廣開首席產業研究院資深研究員馬泓認為，這表明去年三季度末出臺的一系列政策對推動房地產市場止跌企穩起到了較為明顯的積極作用，商品房庫存水平逐漸從高位回落。

“5月房地產市場有望繼續修復。”陳文靜預計。

馬泓預計，各地商業銀行將快速跟進央行政策，下調個人住房貸款利率，支持居民剛性和改善性住房需求釋放。央行也將繼續延長和落實房地產“金融16條”支持政策，擴大保障性住房建設金融支持力度，推動國內商品房市場向供需平衡方向發展，助力實現市場止跌企穩目標。

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