買房遭遇房屋未能按約交付該怎么辦？如果與開發商解除了購房合同，購房者如何拿回首付款和利息損失，后續剩余的按揭貸款又該由誰償還？
近日，連云港市贛榆區人民法院披露了一起金融審判典型案例，該判決顯示，在開發商未能按約定交付房屋的情況下，購房者不僅可以拿回首付款和已償還的貸款、利息，后續剩余貸款和利息也由相關開發商承擔。
中共連云港市贛榆區委政法委員會的官微“贛榆政法”披露了該案的基本案情。2020年11月3日，柏某、楊某娟與連云港某公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定柏某、楊某娟購買連云港某公司開發的房屋，同時楊某娟作為借款人，柏某、連云港某公司作為保證人，某商業銀行作為貸款人，三方簽訂《個人購房擔保借款合同》，約定貸款人同意向借款人發放貸款用于購買案涉房產，某商業銀行將借款轉入連云港某公司賬戶。
其后，連云港某公司未按合同約定交付房屋，柏某、楊某娟訴至法院要求解除與連云港某公司簽訂的《商品房買賣合同》，并要求連云港某公司退還已支付的購房首付款、已繳納的貸款。
法院經審理支持了柏某、楊某娟的訴訟請求。柏某、楊某娟將案涉房屋返還連云港某公司，雙方口頭約定案涉借款由連云港某公司繼續償還。后因連云港某公司未按時向某商業銀行償還案涉借款，柏某、楊某娟代為償還。因雙方就代償款協商未果，柏某、楊某娟訴至法院，要求解除《個人購房擔保借款合同》，連云港某公司給付已代其償還的貸款39617.58元并繼續歸還未償還的貸款及利息，直至還清之日。
贛榆區法院經審理認為，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
據此，在商品房買賣合同解除的情況下，柏某、楊某娟從某商業銀行借款支付購房款以期取得房屋所有權的目的已經無法實現，柏某、楊某娟主張解除與某商業銀行簽訂的《個人購房擔保借款合同》，于法有據，法院予以支持。
最終，法院判決解除柏某、楊某娟與某商業銀行、連云港某公司簽訂的《個人購房擔保借款合同》；連云港某公司返還柏某、楊某娟已償還的借款17169.26元及利息；連云港某公司向某商業銀行償還《個人購房擔保借款合同》項下剩余借款本金及利息。
審理法院表示，該案例的典型意義在于，因開發商違約不能交房導致《商品房買賣合同》解除，借款合同相關格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責任，有違公平原則，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。
過去，買到爛尾樓之后，購房者想要成功退房、拿回首付款和利息損失是較難的一件事。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對第一財經表示，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
不過，王玉臣表示，買到爛尾樓的業主想要拿回損失難點較多。首先是法律程序復雜，若與開發商協商不成，購房人需要提起相關的訴訟，申請解除購房合同和貸款合同。
其次，購房者可能會面臨開發商無錢可退的情況，即使購房人打贏了官司，也依然陷入錢房兩空的境地。
王玉臣認為，若購房后遭遇房屋不能按約交付，目前主流的處理方式是推動復工交房優于退房。在國家和地方的各種政策扶持下，許多爛尾樓項目已經被列入保交樓和白名單，而如果購房人選擇退房，一旦監管賬戶和開發商的賬戶上沒有錢，購房人即使贏了官司，也很難拿回房款，所以這是一種兜底的方式，購房者應慎用。
如果不得不走到最后一步，王玉臣認為，法律方面依然保障了購房人的權益。2023年2月，最高法相關會議通過了《關于商品房消費者權利保護問題的批復》，其中提到，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。王玉臣表示，法律已明確了購房人的優先受償權，不過在司法實踐的過程中，對于“無實際交付可能”的判定以及保障購房人優先權的具體實施細節，仍是難點。
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