現(xiàn)房契稅的計稅依據(jù)通常為房屋成交價格或稅務(wù)機關(guān)核定的評估價格，而非直接按套內(nèi)面積計算。根據(jù)《契稅法》及實施細則，契稅稅率為3%-5%（具體由省級政府確定），以房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為基準(zhǔn)，若價格明顯偏低且無正當(dāng)理由，則按稅務(wù)機關(guān)評估價計稅。雖然套內(nèi)面積會影響房屋總價（如按單價×面積計算總價），但契稅繳納基數(shù)仍是整體交易金額。特殊情形下，部分地區(qū)對首套住房、特定面積區(qū)間可能實行契稅優(yōu)惠，但優(yōu)惠政策的適用仍以房屋總價為標(biāo)準(zhǔn)。需注意實際繳稅金額受購房時間、區(qū)域政策、房屋性質(zhì)（普通/非普通住宅）等多重因素影響。
現(xiàn)房購買流程有哪些關(guān)鍵步驟
1、資質(zhì)審核與房源篩選：首先需確認自身購房資格（如本地戶籍、社保繳納年限等），并通過中介、開發(fā)商或線上平臺尋找符合需求的房源。
2、實地查驗與產(chǎn)權(quán)確認：重點核查房屋產(chǎn)權(quán)證書是否齊全，是否存在抵押或限制交易情形。對房屋質(zhì)量進行全方位檢查，包括墻體裂縫、管道滲漏、電路安全等，建議雨天驗房以觀察防水性能。
3、合同簽訂與付款：簽署認購書前需仔細閱讀正式合同樣本，明確房款支付方式（全款/貸款）、違約責(zé)任等條款。全款購房需準(zhǔn)備購房總價及預(yù)留應(yīng)急資金，貸款購房需提前核實征信記錄和銀行流水。
4、過戶與稅費繳納：攜帶購房合同、身份證明等材料至房產(chǎn)交易中心辦理過戶，同步繳納契稅（首套140㎡以下1%、超過1.5%；二套140㎡以下1%、超過2%）、增值稅（滿兩年免征，未滿兩年按成交價5.3%）、個人所得稅（滿五唯一免征，否則1%）等稅費。
5、抵押登記與收房驗收：貸款購房需辦理不動產(chǎn)抵押登記，銀行放款后領(lǐng)取房產(chǎn)證。收房時需查驗開發(fā)商“五證”，并測試隔音、下水道等設(shè)施功能。
現(xiàn)房交易需特別注意哪些事項
1、合同陷阱防范：警惕“陰陽合同”，明確裝修標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、公攤面積等細節(jié)，要求開發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
2、稅費計算優(yōu)化：注意契稅計稅依據(jù)為不含增值稅的成交價，若網(wǎng)簽價低于稅務(wù)核定價，則按核定價÷1.05計算。例如總價300萬元首套房（150㎡），契稅為300萬×1.5%=4.5萬元。
3、特殊房產(chǎn)風(fēng)險：謹慎購買二層住宅（易堵塞下水道）、臨街房屋（噪音污染）及未經(jīng)驗收的拆遷安置房。購買公司產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房需按3%繳納契稅且無優(yōu)惠政策。
4、配套設(shè)施核實：查驗小區(qū)電梯配置比例（建議1:50）、停車位數(shù)量（不低于1:1.2）、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量（參考業(yè)主評價）及周邊教育資源、醫(yī)療資源完備性。
5、法律文書留存：妥善保存購房發(fā)票、完稅憑證、物業(yè)交割單等文件，二手房交易還需保留原房主簽署的《房屋狀況說明書》。
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