1、協(xié)商解決：嘗試與賣(mài)家溝通，明確指出其違約行為，要求承擔(dān)違約責(zé)任，如繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等。若能協(xié)商一致，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任承擔(dān)方式。
2、要求繼續(xù)履行合同：若買(mǎi)家希望獲得房屋，且房屋仍具備交易條件，可要求賣(mài)家按合同約定繼續(xù)完成交易，如辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等手續(xù)。若賣(mài)家拒絕，買(mǎi)家可向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令賣(mài)家繼續(xù)履行合同。不過(guò)，法院會(huì)根據(jù)具體情況判斷是否支持該請(qǐng)求。
3、要求承擔(dān)違約責(zé)任：若合同中有違約金條款，可依據(jù)合同要求賣(mài)家支付違約金。若約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)調(diào)整。若沒(méi)有約定違約金，可要求賣(mài)家賠償因違約給買(mǎi)家造成的實(shí)際損失，如已支付款項(xiàng)的利息、為購(gòu)房支出的合理費(fèi)用等。
4、解除合同：若賣(mài)家的違約行為致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，如賣(mài)家將房屋另行出售給他人且已完成過(guò)戶(hù)，買(mǎi)家有權(quán)解除合同。合同解除后，賣(mài)家應(yīng)返還買(mǎi)家已支付的購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)家還可要求賣(mài)家賠償房屋差價(jià)損失等。
5、收集證據(jù)：買(mǎi)家要注意收集賣(mài)家違約的相關(guān)證據(jù)，如合同、付款憑證、溝通記錄、賣(mài)家明確表示不履行合同的書(shū)面通知等，以便在協(xié)商不成通過(guò)法律途徑解決時(shí)，能充分證明自身主張。
6、通過(guò)法律途徑解決：若協(xié)商不成，買(mǎi)家可根據(jù)合同中的仲裁條款向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，若沒(méi)有仲裁條款，則可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，由司法機(jī)關(guān)判定賣(mài)家承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。在訴訟過(guò)程中，買(mǎi)家可根據(jù)情況向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，防止賣(mài)家轉(zhuǎn)移或隱匿財(cái)產(chǎn)，確保將來(lái)判決能夠得以執(zhí)行。
二手房交易中，賣(mài)家可能出現(xiàn)哪些違約行為
1、將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)第三人：賣(mài)家將房屋賣(mài)給第三人，若已辦理過(guò)戶(hù)，構(gòu)成惡意違約，致使原合同無(wú)法履行，買(mǎi)家可起訴要求解除合同，并讓賣(mài)家按房屋差價(jià)賠償損失;若未辦理過(guò)戶(hù)，原買(mǎi)家有優(yōu)先過(guò)戶(hù)權(quán)，可請(qǐng)求法院讓賣(mài)家繼續(xù)履行合同。
2、不按時(shí)交付房屋：分為已辦理過(guò)戶(hù)和未辦理過(guò)戶(hù)兩種情況。已過(guò)戶(hù)情況下，賣(mài)家不按合同約定時(shí)間交房，買(mǎi)家可直接起訴。未過(guò)戶(hù)時(shí)，賣(mài)家不按約定交房，買(mǎi)家通常需先通過(guò)律師發(fā)函催告，若賣(mài)家仍不交房，再起訴要求其交房。
3、不簽收定金：買(mǎi)家將定金交給中介轉(zhuǎn)交給賣(mài)家后，賣(mài)家不簽收。由于定金是實(shí)踐合同，按賣(mài)家簽收數(shù)額計(jì)算，所以賣(mài)家不簽收則不構(gòu)成違約條件，買(mǎi)家起訴要求雙倍返還定金也難以得到支持。
4、要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶(hù)：賣(mài)家簽訂合同后覺(jué)得房?jī)r(jià)低，要求加價(jià)過(guò)戶(hù)。此時(shí)買(mǎi)家應(yīng)立即起訴，申請(qǐng)凍結(jié)房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止房屋被賣(mài)與他人，同時(shí)請(qǐng)求法院判定賣(mài)家繼續(xù)履行合同。
5、直接毀約：若合同約定的違約成本低，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，賣(mài)家可能支付低額違約金或雙倍返還定金后，不再出售房產(chǎn)，給買(mǎi)家造成損失。
6、隱瞞房屋權(quán)利瑕疵：賣(mài)家隱瞞房屋存在抵押、查封等權(quán)利受限情況，或者房屋有共有產(chǎn)權(quán)人但未經(jīng)其同意出售，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，賣(mài)家需退還買(mǎi)家已付款項(xiàng)，支付違約金并賠償損失。
7、不配合辦理相關(guān)手續(xù)：如拒絕配合買(mǎi)方貸款去銀行面簽，或者不按時(shí)結(jié)清涉訴房產(chǎn)的銀行尾款，導(dǎo)致無(wú)法辦理網(wǎng)簽和過(guò)戶(hù)手續(xù)。此外，在有約定的情況下，賣(mài)家逾期辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)、逾期遷出戶(hù)口等，也屬于違約行為。
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